人大房地产金融班：2020房地产金融行业展望

　　本轮始于 2016年9月30日的房地产调控政策，三年以来从中央到地方政府均保持了持续从紧态势。从调控效果来看，通过逐渐加码的行政手段来调控商品住宅金融属性过重问题，已经使得长期形成的房价看涨预期出现了实质性的转变，房地产市场的拐点已经到来。这种预期已经反映在一线城市房价企稳回落，二线城市房价高温消退，三线城市房价涨幅收窄，房价指数环比下跌城市数量增多，住房销售涨幅放缓，土地溢价率持续下降，土地流拍数量激增等多个方面。

　　展望2020年，受新冠肺炎疫情影响，房地产市场运行方面，短期内商品房销售增速明显下滑，房价涨幅整体回落，甚至部分城市会出现同比回落情形。2020年二季度之后市场是否转暖很大程度上取决于政策是否调整，我们认为“住房不炒”是一项长期政策，其防止过快上涨的基调不会转变;但房价快速下跌亦会产生金融风险和经济冲击，我们建议在非常时期将“因城施策”顶在前面，采取对冲甚至小幅超调的政策应对地方政府财政压力。

　　分城市层级看，湖北省大部分城市房价将面临下行压力，一方面，因疫情导致的个人债务问题会传导至房地产市场;另一方面，疫情反映出的治理问题会导致外部需求下降。然而，湖北理想的地理位置、发达的基础设施、合理的产业结构等优越条件不改变其长期上涨的趋势。总体上，一线城市房价可能在下半年重新企稳甚至略有上升，此次疫情使人们意识到，房价构成中不仅包括建筑成本、地理位置、周边环境等要素，也包括了城市治理的软要素，一线城市(尤其是上海)在这一点上无疑是优越的。租金方面甚至会先于房价上涨，因为长租公寓在疫情中成本费用需要覆盖。二线城市房价将继续分化，那些在疫情中响应快速、措施有力的东部城市也将上涨，其逻辑与一线城市一致。三四线城市预计上涨乏力，尽管地方政府有较强动力托市，但需求恐难以保持。

　　房地产金融方面，在中央稳杠杆和加强金融风险防范化解的大背景下，个人购房贷款余额增速在2020年仍将继续保持缓慢下行趋势;随着LPR定价机制的实施和LPR缓慢下行趋势的延续，未来1-2年整个房贷市场利率还会继续下降。房地产开发企业融资方面，受疫情影响，房企流动性严重吃紧，恒大“七五折卖房”打响流动性保卫战，中小房企破产数量明显上升。我们建议，对于房地产企业正常、合规的资金需求应给予较为充分的满足，以避免因政策原因导致中小房企出现大规模破产的情况。然而，房地产企业融资收紧的局面不会有根本的改变，金融机构对房地产企业不同的信贷支持力度将产生更大分化，优质的国有房地产企业或资产负债率较低的上市房地产企业资金面甚至会略有改善，部分高杠杆经营的民营大型房企和中小房企融资仍将较为困难，行业集中度可能会进一步提升。

　　风险提示方面，2020年房地产市场有以下风险点值得关注：第一，三四线城市的房价泡沫积聚以及库存进入新一轮上升周期;第二，中小房企债务风险以及带来的破产数量快速上升问题;第三，三四线城市的房价问题所导致的地方政府偿债的压力;第四，湖北部分疫情严重城市的住房金融风险以及房企破产风险。 

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