清华房地产营销总裁班谈2020房地产发展方向

　　2020新年钟声的敲响，2010-2019年中国房地产行业发展的高峰期已然过去。这十年，房地产市场历经数次调控，行业规模迅猛增加，人民居住水平大幅提升，房地产功不可没，但同时房地产也承受了巨大的争议。在2019年12月31日召开的丁祖昱评楼市年度发布会上，丁祖昱博士预测未来十年中国房地产的体量仍旧相当巨大。

　　大开发时代，建造繁荣;不动产时代，守护繁荣。房地产大开发还没结束，行业规模峰值依旧可持续10年;地产下半场刚刚开始，现在是提前布局的好时机。不动产时代的发展分为五个维度：第一是大物管，第二是大资管，第三是大租售，第四是城市更新，第五是不动产+。

　　中国住房基本上达到了全面小康水平，但也有不充分、不均衡的特征，需要理性看待。未来房地产市场发展空间依然巨大，是实现第二个百年目标过程中不可或缺的重要产业，包括城市群和都市圈等都将成为新的发展亮点;但对房地产发展的要求更高，行业要把高质量发展放在首位，房企更需提高专业水平，以应对市场变化所带来的挑战。

　　房地产行业规模今年大概是16万亿左右，这个规模大概还会保持很多年。一个是城市化的需求。因为现在中国房地产常住人口、城镇化率是53.77%，远远低于发达国家80%的平均水平。另一个是改善性需求。每个人10个朋友当中，肯定有5个人要改善换房，你不换也能活着，但是都想换。所以这个行业规模估计还会保持很多年。

　　最新的人口统计数据是我们去年比前年全国新出生婴儿减少2百万，另外一方面，我们60岁以上的老人数量增加859万。反映到经济上就是劳动力成本急剧上涨，这将导致原来的一些增长方式不可持续。同理可见，随着人口总量的急剧下滑，买房需求的减少，支撑房价上涨的要素正在"消失"，从而房价只涨不跌的谬论终将破谣。

　　2020年房地产政策从过度收紧回归中性稳定，中央的定调是“三稳”。老成谋国是时间换空间，一方面要防止货币放水刺激资产泡沫，另一方面也要防止过度收紧主动刺破引发重大金融风险。过度遏制房地产合理的融资不仅加重经济下滑，而且加重经济金融风险。房地产一半是金融，一半是实体经济，是制造业，带动的上下游产业链条较长，有必要推动改革更多地发挥其实体经济的功能，回归居住属性和制造业属性。稳地价、稳房价、稳预期，利用时间窗口推动住房制度改革和长效机制，关键是金融稳定和人地挂钩，促进房地产市场平稳健康发展。

　　从成交量上来看，2019年或将是新房市场的历史大顶，后面几年量跌价稳将是大势所趋。过去三四年新房成交连年超预期，除了棚改货币化的催化剂作用外，成交主力其实是透支的未来的城镇化需求(县城迁徙到地级市，地级市迁徙到省会城市，老城区迁徙到新城区)。未来新房需求将向每年11-12亿平方米左右的中枢水平缓慢回归。

　　硬币有正反面，2020年房地产有“危”，也有“机”。今年前三季度数据显示，房地产对GDP依旧是正拉动。但房地产也有它“危”的一面。投资下降、资产负债率提高、企业顶不住等等，房地产正面临着前所未有的挑战。2019年尽管是房地产行业的一个临界点，但并不等于翻过临界点，房地产就一定要下滑，一定会崩盘。

　　判断2020年或者更长的一个历史周期，中国房子盖够了没有，这个产业还有没有前景，最重要的是房地产有没有前景，还能走多远，还需不需要盖房子。什么政策、市场、资本都不是第一位的，第一位是全中国老百姓想过好日子。房地产业并非像我们想象和很多媒体描述的那样，令人如何厌恶和可恶，实际上40余年来，房地产业极大地改变了我们的社会和价值取向。要告诉老百姓，获取和累积资产是一件好事，但是拥有资产、获取资产性收入的同时，要承担资产性风险，要注重自己的风险承受能力，合理配置、优化配置自己的资源。

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