清华房地产营销总裁班谈中房分析

　　政策端：坚持“房住不炒”主基调，各地差异化执行“因城施策”

　　2019中国房地产政策环境偏紧，调控力度不放松，2020年，中央将继续坚持“房住不炒”以及“不将房地产作为短期刺激中国经济的手段”，逐步完善房地产长效管理机制，以此作为房地产市场调控的主基调。在此之上，对于各地差异化的房地产市场状况以及不同类型的购房者需求，各地将在“因城施策”的基本原则下，针对自身情况通过“过热的降温，过冷的刺激”的调控方式对现阶段出现的问题进行适当的政策调整，实施双向调节，稳步推动房地产市场发展。

　　在新的十年开始之际，从中央经济会议和住房和城乡建设工作会议传递出的信号来看，更是奠定了房地产行业长期趋稳的政策基调。保持“三稳”将是2020年房地产市场的重中之重。具体而言，“稳”包含两方面含义：一方面是防止价格再次非理性上涨，政府将坚持“房住不炒”定位，坚决不把房地产作为短期刺激经济的手段，在部分房价地价过快上涨、库存较低的城市加大调控力度，加强“限购”“限价”“限售”措施;另一方面是防止市场的失速调整，房地产仍旧是经济发展的“压舱石”，在部分投资、销售压力过大的城市放松前期过紧的政策，选择“放松落户”等政策进行优化，这正是市场平衡的进程。总之，因城施策、双向调控仍将是2020年房地产调控政策的主要特征。

　　资金端：金融监管不放松，央行降准或将提升房地产市场活跃度

　　2019房地产行业融资渠道收缩，企业融资困难程度提升，对于具备高杠杆、快周转属性的房地产开发企业可谓釜底抽薪，全年大多企业拿地意愿度不高并且十分谨慎，并且通过持续地加大去化力度，资金回流。

　　展望2020，金融监管将保持严格水准。1月6日央行宣布降准 0.5个百分点，充分说明货币政策今年要保持灵活适度，保持流动性合理充裕，激发市场主体活力，为高质量发展和供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。对于房地产企业而言，央行此举有利于增加市场资金量，但预期不应太高，对地产的金融强监管并未放松。

　　需求端：购房主力受人口结构变化因素制约呈下降趋势，需求结构因“落户放松”更显优化

　　2020-2029十年中，人口以及购房需求都将较过往十年发生巨大变化，丁祖昱先生预测：2020-2029年新出生人口将较过去十年减少4200万人，整体人口呈现负增长趋势。与此同时，2020-2029年，结婚人口数量将下降28.3%。人口结构发生变化，并且结婚人口下降，直接导致购房主力人口下降。未来十年，购房主力人口将减少6100万。

　　而从购房需求结构来看，放宽落户条件加速了城市人口的流动，推动城镇化发展，“需求在区域空间得以重新分配，产业留人”成为未来的主基调。中国楼市总体需求结构进一步优化，而总体市场将稳中有进，平稳发展。

　　产品端：房地产市场回归理性，流量型及改善型产品将成为市场主力产品

　　房地产市场趋稳的大环境下，购房需求下降，供应量或将下降。2020-2029年，市场需求转变，房地产开发企业在供应端，同样应该进行调整，聚焦产品本身，不同能级城市中市场需求及企业供应呈现差异化，产品结构变动较为一致，总体向流量型产品下沉，流量型及改善型产品占市场主体地位，而高端型产品成交比重明显回落。展望2020，房地产市场回归理性，市场供应随着需求的下降必将减少。在“房子是用来住的”政策导向下，产品设计定位也将与市场需求趋同，未来流量型及改善型产品为主力产品类型。

　　投资端：销售或将呈现下行趋势，投资端需延续谨慎态度

　　2019年楼市在下行压力中坚韧前行，在核心城市新房销售稳定、三四线城市体量犹存的情况下，整体行业规模仍较2018年小幅上涨。当前政策调控不放松、金融环境趋紧的状况下，房企普遍开发投资额增速放缓，新开工意愿低。

　　预计2020年，总体成交量将呈现小幅下滑，但在“因城施策”的基本政策下，不同能级城市呈现分化趋势：核心一二线城市销售规模仍旧有望保持稳定或小幅增长，主要源于整体基本面良好，人口净流入使得本地购房需求者基数庞大，产业经济支撑也使得居民购买力逐步提升;中西部及部分欠发达的三四线城市市场将面临严峻考验，随着去库存政策逐渐淡化，同时经过过去几年房企对三四线城市市场的刺激，阶段性购买力已至极限，此外，经济换挡期，高速增长转为中高速增长，经济下行的压力也将直接波及三四线城市，因而三四线楼市，在未来的一段时间内，将呈现低迷态势。另外，去化预期呈现不看好态势，投资拿地更需谨慎。就当前市场周期来看，地市、楼市大概率继续降温，2020年房企投资态度或将延续近两年保守态势，大多企业秉持理性、谨慎态度，甚至部分企业停止拿地，该状况还将延续。

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