北大地产金融班谈2020年房地产融资

　　克而瑞数据显示，今年1~11月，房企境内外发债总量达6527.9亿元，仅11月单月，房企境内外发债总量为497.21亿元，环比10月上升23%。市场上不断传称房企融资环境再次收紧，但房企发债仍是去年底以来的“井喷”态势。

　　12月3日晚，佳源国际宣布已向联交所提出申请，发行2022年到期的额外3000万美元优先票据，利率为13.75%，与7月11日发行的2.25亿美元于2022年到期的利率为13.75%的优先票据合并组成单一系列。

　　融信中国12月4日公告，拟发行2023年到期的3.24亿美元的优先票据，票面利率为8.1%。利息支付日为自2020年6月9日起，每年于6月9日及12月9日支付。

　　12月12日晚，泰禾集团宣布发行1.105亿美元票据，发行期限为364天，票面年息11%。所募集资金用于境内项目建设及一般企业用途。

　　上市房企密集发布美元债融资计划的趋势从四季度初就已经开始。2019年11月，房企合计发布美元融资计划总金额超过50亿美元，刷新历史纪录。从企业融资情况看，有赎回有新增，多数企业重视美元融资途径。从融资成本看，资金成本分化的趋势依然持续。已发布融资计划的房企之间出现较大差异，多数龙头房企融资成本较低，规模优势逐步显现;中小房企融资成本则明显较高，对未来扩大经营不利。

　　从融资成本看，出现了极端分化现象在最近一个月内的几笔融资中，成本就呈现出3.05%到15%的差距。万科、中海、华润置地等头部房企发债利率均在4%以下;佳兆业、中梁控股、泰禾集团等房企则以超过10%的利率融资。

　　市场融资两极分化过去也出现过，越不缺钱的房企，借钱越容易且多，越缺钱的可能钱都借不到，更缺钱。从宏观面看，今年金融机构更加看重企业的负债情况、盈利能力和土地储备量。当行业净利润率普遍维持在10%~13%时，融资成本只要超过10%，就意味着大量利息支出正在吞噬企业利润，这种局势仍将延续到2020年。

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