北大地产金融班：房地产融资，资金池的活水要多

　　融资必然产生负债，房企都希望自己的负债处在安全池里，但现实残酷。

　　中国指数研究院近期针对101家A股上市房企前三季度经营情况分析发现，2019年前三季度，A股上市房企资产负债率均值、剔除预收账款后的有效负债率均值、净负债率均值分别为73.4%、67%、113%，同比分别增加0.2、0.4、3个百分点，行业负债水平仍处于高位。

　　房地产投资长期看大势，短期看政策。当前融资形势十分严峻，每家企业都难，政府要把房地产业里的多余水分挤出去。房地产度过危机最核心的解决办法，就是资金池的活水要多。

　　在现金流和负债率的选择上，很多房企难以“自主”。高利率的融资渠道有95%来自公司债，而且几乎全是美元债。据同策研究院监测，今年前10个月，融资利率最高的50笔均在7%以上，区间在7.33%~15.5%， 13笔融资利率超过10%。

　　作为房地产头部企业的恒大，其旗下恒大研究院报告称，截至2018年底，房企各主要渠道有息负债余额20.3万亿元，其中，大部分将在2019年～2021年集中到期。

　　对今年近200家房企的加权净负债率为91.37%，达2015年以来的最高值这个数字。净负债率上涨意味着房企手中的现金大幅减少，也就是房企的流动性出现了问题。今年和明年，会有一些中型甚至大型房企出现偿付困难的现象。2019年已经有一批小型或微型房企破产，未来两三年这种情况会更加严重。

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