清华房地产实战总裁班谈什么是房地产众筹

　　筹资人为完成其发起的项目通过互联网众筹平台向出资者融资，出资者作为投资者从筹资者处获得实物(预期产出的产品)或股权回报。[1]由此可以看出众筹的两个种类：以实物(产品)作为回报——产品众筹;以股权做为回报——股权众筹。

　　对于房地产众筹，目前学界没有明确的定义。笔者认为，房地产众筹的最终目的是解决中小房地产企业融资难问题，给予有住房需求的购房者以一定的购房优惠。从这个角度看，房地产众筹是指房地产开发商在取得土地使用权证书后，正式开始建设前通过互联网众筹平台发布开发项目，以给予有住房需求的购房者一定的购房优惠为手段吸引其出资，最终完成房地产开发项目的融资方式。

　　对于房地产众筹种类的归属，笔者认为若将其界定为股权众筹，一方面，大量投资者会以获得收益为目的参与到房地产众筹中导致“众筹炒房”现象的发生，造成房地产价格长期居高不下，违背房地产众筹的目的，这也正是房地产众筹被叫停的原因之一。[2]另一方面房地产众筹易被认定为“变相发行股票”行为，从而使房地产开发商和众筹平台触犯擅自发行股票、公司、企业债券罪[3]。中国目前的房地产众筹项目的发起大多是为了营销和推广，尚无严格意义上的股权众筹。因此，应将其界定为产品众筹，使房地产众筹回归众筹的本质，维护房地产市场平稳健康发展。

　　商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。可见房地产预售的标的物为正在建设中的房屋，购房者与开发商之间成立的房屋预售合同成立并生效的时间为投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%之后，而房地产众筹启动时间为已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书之后，购房者与开发商之间成立的附生效条件买卖合同成立时间为购房者参与到众筹项目之时，生效时间为众筹成功之时。因此，应认定房地产预售与房地产众筹是两种不同的售房制度，房地产众筹项目不应受到房地产预售相关法律制度的约束。

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