清华房地产营销总裁班谈房地产高周转为何如此重要

　　2015年至今，高周转、高杠杆、高成长的“三高模式”成为地产业界主流。其实三高是两高，即高周转和高杠杆，而高成长是其结果。以此衡量，融创可能是2015年至今的周期中最为成功的企业，其保持了高周转、高杠杆，而且还很不容易地保持了高集中度市场(80%以上为省会城市)、高货地比，因此收获了高成长。实际上是五高。融创的成功值得重视。

　　高周转仍然重要，但已不再是决定性的。

　　从现实看，市场增速放缓到个位数决定了高速去化无法实现。

　　从未来看，千人一面的中低端建筑品质，将极大地透支企业美誉度并逐渐失去高端客群。高周转不再是唯一重要，其他指标也需要权衡。我们认为至少有两个指标是较为重要的。

　　一个是货地比，较高的货地比给予企业较大的安全边际、定价能力和穿越周期的可能性。除在极少数一线城市之外，企业应该争取3：1-4：1的货地比。

　　另一个是区域市场占有率。过高的区域市场占有率，容易扭曲政企关系，不容易平衡和其他开发企业的关系，也意味着赌在某个城市做超级大盘，现在这样做风险大机会小。因此，在某个下沉市场，例如地市甚至县域，市占率5%-10%也许是适宜的，可保证企业平稳进退。

　　简要结论是，需要提高决策的量化和前瞻，在高周转、高货地比和适度市占之间保持平衡，以使企业处于可持续的高安全和高流动性状态。

　　决策做对了就等于项目成功了51%，那么企业高层如何作出最佳决策?

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