清华房地产营销总裁班谈一线城市率先步入存量房时代

　　1.住房市场

　　在住房市场，存量房和新房交易量之比大于 1，即存量房交易量占比超过 50%，表明住房市场开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。北京、上海、广州、深圳四个一线城市的住房市场起步早、发展快、规模总量大。目前，这些城市核心城区新增供应量已经很少，新建商住品房主要集中在城市郊区。从四个城市存量房交易套数和新房交易套数比来看，平均达到 2 的水平，深圳在 2010 年时甚至达到 3 的水平。四个一线城市住房市场已率先进入存量房交易为主的阶段。

　　2.商业写字楼市场

　　过去十年，中国房地产市场在城镇化的推动下，主要以快速开发为主，但随着北京、上海等一线城市新供应土地越来越少，商业用地几近饱和，一线城市已经进入以存量房为主的阶段。尤其是城市核心地区，商业地产新增供应量更加有限。在北京，五环外的写字楼土地供应比例从 2010 年的 40% 上涨到2012 年的 68% 左右，而三环内写字楼土地供应比例从2010年 29% 降到 2012 年的 15% ;在上海，未来几年，核心区域如静安区写字楼新增供应量基本为零。此外，根据高纬环球预测，到 2015 年，一线城市、包括部分二线城市，写字楼供应大部分位于城市非核心区。核心区写字楼发展基本将已存量改造为主。

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