清华房地产营销总裁班谈存量房时代房地产市场的主要表现

　　1.住房市场以存量房交易为主，新建住宅占存量住宅比例低

　　以美国为例，房地产市场中 80% 以上是存量房交易。2012 年，美国存量房销售 465 万套(美国全国房地产经纪人协会数据)，新房实际销量约为 36.7 万套(美国商务部数据)。新房销售在整个美国房地产销售市场上所占比重不足 10%。

　　在此背景下，旧有楼宇的更新改造成为写字楼新增供应的主流。以香港为例，数十年来，香港用于发展写字楼的新土地均来自存量写字楼的重建或填海。2010 年以后，政府还支持旧工厂区和工业大厦更新改造用于发展写字楼(活化工厦措施)。特别是在核心 CBD 地区，新增供应极小，在 2000 年到 2010 年十年间，中环、上环、湾仔等核心 CBD 地区写字楼新增供应仅增加4.3%，而非核心地区增幅为 237%。核心地区的新增供应以旧楼更新改造为主，如 2002 年建成遮打大厦是在拆除太古大厦后重建的，2005 年建成的 AIG 大厦是在前富丽华酒店上重建的。

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