清华房地产营销总裁班谈存量房时代房地产市场的主要特征

　　1.更加注重提升物业价值

　　在存量住宅方面，多种政策支持更新改造。一是规划保障。日本地方政府特别重视住宅的维修养护和管理，投入资金较大，以确保“存量住宅居住者拥有一个安全、放心的居住环境”。日本在住房发展规划中，明确旧区再更新以及旧房的维修养护数量和保障措施。

　　二是税收优惠。美国纽约市为鼓励存量住宅修缮，提供 J-51 税收减免计划。符合税收减免计划的住房修缮包括 Major CapitalImprovements(MCI’S)、大规模修缮(substantialrehabilitation)、非住房用途转为住房用途的修缮(conversion fromnon-residential use)和适度的修缮(moderate rehabilitation)。三是政府投入和贷款支持。英国政府于2010 年推出“英国低碳转型”计划和“绿色贷款”计划，每年增加对 40 万个家庭的综合节能改造，至 2020 年每年投入 50 亿至150 亿英镑，以使 2020 年英国达到每年能对 180 万户家庭进行综合节能改造的能力。

　　在存量商业地产方面，通过持续的更新改造不断提升价值。以商业写字楼为例，每 5 年左右就会有一个更新换代，存量写字楼要不断创新才能满足市场需求。因而，有远见的运营商都会阶段性对写字楼进行适当的提升改造。改造中非常注重楼宇的个性化、生态、节能、环保及舒适性办公环境的创造。在欧美商业地产市场，对已经建成并使用多年的商务楼宇收购、改造，重新定位出租，提升价值后，再销售给投资者已经是一种普遍运作模式。其中，较为成功的案例就是美国铁狮门公司对克莱斯勒大厦的收购改造。铁狮门公司于 1998购买了濒临破产的历史艺术建筑克莱斯勒大厦，同时还购买了毗邻的 32 层肯特大厦以及另外四座较低的建筑物。改造的核心工程包括：利用周围建筑的上空使用权 ;在已全都出租的肯持大厦内扩建大面积的办公空间 ;翻新肯特大厦，把该大厦重新定位为新克莱斯勒中心的东大厦 ;沿东 42 街建造新的富有吸引力的零售店面。改造后的克莱斯勒大厦重获新生，成为美国新的地标性建筑之一。

　　2.商业地产模式转向持有经营为主

　　商业地产的规模是随着城镇化发展及第三产业的发展而不断发展壮大的。当商业地产供不应求时，开发商主要以供应产品为主;当供求关系基本平衡时，开发销售的规模萎缩，商业地产进入存量房时代。此时，地产本身体现出较强的资产属性，持有经营是最优的选择，尤其是持有核心地段优质物业，能为经营主体创造更大的价值。在美国，当城市化率在50-60% 之间，第三产业占 GDP 比重超过 60% 时，房地产物业开发和持有并重，当城市化率和第三产业占 GDP 比重超过 60% 时，持有经营比重迅速提高并最终超过开发比例。

　　3.住宅租赁市场更加活跃

　　总的来看，在存量房时代，租赁住房比例约占三分之一，在特大城市更高。例如，美国2001 年活动住宅为全部住宅的 6.8%，大约 32% 的家庭承租住宅。英国约 30% 的住宅采用租赁的消费方式，其中，约 20% 的居民从当地政府租赁公有住房，10% 的居民租住私人房屋。

　　在特大城市，住房市场租赁比例高这一特征更为显著。如美国纽约近三分之二的住房为承租人居住。根据 2005 年纽约住房和空置状况调查(HVS)，住房存量当中租赁住房的套数占64.2%。日本东京租赁住宅占到 60% 左右。

　　4.围绕存量房持有经营、租赁交易的金融服务和中介服务发达

　　从金融服务看，通过 REITs、房地产私募基金等金融工具，助力商业地产资本运作。由于商业地产投资额大且回收期长，对长期稳定的资金需求量非常大，构建稳定的现金流平台对商业地产持有经营至关重要。目前，现金流平台主要有三种形态：第一种是应用公司自有资金进行运营。这种情况只适用于大型综合集团公司，大多是应用母公司的其他业务收入支持商业地产持有经营 ;第二种是“以售养租”。通过出售部分非核心物业获取现金，支撑经营性核心物业长期持有运营，实现公司内部或单个项目内的资金总体平衡;第三种是应用 REITs、私募基金等金融工具，实现资金的快速回笼。这种模式既可解决商业地产资金的长期积淀问题，又可同时分享开发收益、物业升值和租赁收益。在美国，REITs 相当发达，基础资产为写字楼的比例占到 REITs 总发行规模的 11%。REITs的应用解决了开发商的持有运营难题，提高了商业地产持有经营的能力。例如，美国最大的上市写字楼 REITs 波士顿地产，在 1997 年成立 REITs 并上市后，1998 年公司持有物业面积环比猛增 73.6%，收入增长 253%。同时，REITs也使广大的社会公众参与到商业地产投资中，分享地产升值收益。在英国，房地产基金协会监测的 11 只房地产私募基金中，只有 1 支投资于开发项目，其他 10 只均投资于持有型商业地产。其中，2 支专门投资于写字楼。由此看出房地产私募基金对于商业地产的重要作用。从中介服务看，各国利用有关法规和行业规范，规范经纪人行为，促进了存量房市场发展。

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