清华房地产总裁班谈商业地产定位的影响有多大

　　从金融+地产资本市场的角度看招商和运营，是初步评估商业地产项目价值最直观的方法之一。商业地产的招商和运营，需要从研策定位开始把控，研策定位是否成功，直接关系到商业地产物业基础资产价值，也叫底层资产的价值。

　　在项目初期，是否预埋了盈利模式，将成为判断物业基础资产价值高低的所在。物业基础资产指的是衍生金融工具，如互换、交易所依赖的计算的实物资产，这个实物资产的价值高低直接关系在ABS、 CMBS或者REITs的估值和发行。招商运营好的商场，其物业这个基础资产价值就高。之所以用商场来代表来举例，分析梳理基础资产，那是因为商场相对于写字楼和酒店，要更复杂一些。

　　商场的复杂具体体现在以下三个方面：

　　第一个方面是所拥有的顾客不同。在商场里可以说是各色人等、不设门槛、不设界限都是可以进来的，你很难拒绝某一些人进来，但是写字楼和酒店相对来讲是有一定的门槛的，比如说，写字楼的租赁会占据某一个单元，某几个楼层有门禁有卡，酒店也是一样，酒店要办理入住，所以，由于顾客的不同，商场的业务就更加的复杂。

　　第二个方面是贡献的商品和服务也是不同的。在商场里我们有上万种的商品，有各种的业态，有零售，有餐饮，有体验，有儿童甚至还有医疗项目，贡献的各种商品和服务是非常多的，但是写字楼和酒店的物业所能够接受的或者能够体现的商品和服务是远远少于商场的，从这个角度来讲，也是商场作为复杂。

　　第三个方面就是空间不同。在商场里除了工作人员专用的空间，几乎是不设门槛，所以这些空间都能够和顾客来见面，但是写字楼和酒店大部分的时间是属于专属的租赁，是办理的入住，所以它只能在指定的区域里活动。当我们在考察基础资产的时候，它们的作用不同，复杂程度也不同。另外一个，选择以商场为基础来解释，也是希望广大的金融、地产人士在今后的商业地产金融证券化方面能够一兵多用，一专多能，由繁入易。

　　市场经济全靠自己闯荡，在求异的同时就要创新。房地产行业在”实战运营与创新“之下，适应与调整中前行。企业的长久稳健发展，离不开自身的硬件实力,企业的专业度以及领导者的思维格局与情怀。

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