北京大学区域开发研修班谈 城市产业综合体崛起的原因

　　对房地产企业来说，目前我们可以看到的是，不少企业在发展的过程中，已经越来越注重产业和城市运营、产业支撑和住宅开发的有机结合。不少房企从战略到产品层面，也开始转型。产业地产成为规模房企竞相布局的重要领域，而城市产业综合体作为产业地产的一个重要分支，近几年异军突起，渐成主流，

　　1.综合体发展爆棚，趋势已不可逆

　　近年来中国房地产市场，城市综合体持续出现。数据显示，近几年全国城市综合体新增数量以50%-100%速度递增。综合体在全国遍地开花，也成为中国房地产开发商的开发潮流。

　　2. 综合体究竟是如何诞生的?

　　按照原来的理解，城市综合体就是功能聚合、土地集约的城市经济聚集体。一般上行业人士都认为，综合体最初代表就是美国洛克菲勒中心、巴黎拉德芳斯、东京六本木等典型代表，是城市化发展、产业发展的产物。

　　3.综合体是文化产物，不是建筑产物

　　教堂是欧洲人的宗教协会办公所在地。基督教堂起源于一世纪时罗马帝国统治下的巴勒斯坦地区;每逢周末的星期日，许多宗教信徒都集中到教堂内参加有关宗教活动，基督教更是明显。教堂既是教徒的朝拜场所，也是教徒们聚集一起的场所。

　　宗教在当时的欧洲人民中有很大影响，被教廷承认的国王才是正统。当时宗教的势力很大，拥有了大量土地，最明显的标志就是巍峨的庙宇、高耸的教堂。在当时而言，教堂所在地其实就是一座城市或者一个片区的中心，往往会因教堂生活、教徒生活所需，产生了系列集市、买卖、菜市场等，而且教堂本身也是一个办公、学习场所。

　　换而言之，早在美国之前，综合体雏形其实应该是藏在教堂周边，尔后才逐渐被后来者借鉴学习。当然从另一个角度我们也可以发现，其实综合体并非是建筑产物，而是因宗教文化催生而成的。

　　4.农村生产复杂工作简单，城市生产简单生活复杂

　　上述是从文化角度而言的，那么从社会发展及需求角度来看，又是怎样的呢?我们不妨回过头来看城市发展之前的乡下人工作与生活。在农村生活，由于生活很多方面都需要自耕自足，种瓜种水稻养猪养鸭之类的生活活动，都得要求把把好手，毕竟农活干得好了收成多了，家里才可温饱。由于生产活动、工作繁琐，农村人的生活却十分简单，吃饱喝足后甚少更多丰富的娱乐活动了，大多也都是打牌、麻将、围聚在一起吹吹牛皮之类的。

　　而这与城市人的工作、生活却是恰恰相反的，城市里的工作相对更简单，因为分工明确，跑市场的就跑市场，码字就码字，研究的就研究，专业分工分类，形成了团队合作。但工作简单而且高度紧张，需要不断创收，相反的是生活却要求越来越多，譬如工作之后要去逛街，要去泡吧要去做个头发，要去聚会吃饭……当各种各样对生活需求爆发后，综合体自然应运而生。

　　5.科技、交通越发展，城市有效土地越少越要高效

　　也正是城市人工作、生活的需求所致，加上城市越来越发展，这就使得与之相关的系列生产活动不断加大，尤其是在科技创新、交通轨道持续发展下，这就使得城市工作生活对人们的吸引力越来越大，也就越来越多人们向大城市集中。

　　这会导致怎样的情况呢?因为科技、交通及相关配套建设的发展，，而且吸引而来的人口越来越多，农村向城市流动就会变得更加频繁。

　　如此，这就会使得农村的无效土地越来越多，因为农村人都不耕作了，涌向城市;而相对应的，则是城市的有效土地越来越少，土地稀缺性越来越明显，也在使得开发者产生以最少土地加大最多建设，最终使得综合体的爆发。

　　6.最大化地满足了人类天性

　　除了上述之外，不能不提的是人本身对综合体的本性需求。为什么这样说?正如早有人们所研究：人类的三大特性，就是三大人性：贪婪、懒惰和自私。商业运营界里也有这样的一句话：成功的商业模式，无一例外都是很好满足了人类的这些天性!

　　商业作为综合体的一部分，正是融入了人性设计的最大考虑。由于人本性是喜欢享受，好吃懒做的，这样的天性使得人对生活的各种要求不断提高，深谙人类天性的开发商，自然迎合各种需求，综合体涌现就不难理解。

　　于是，你想下楼就能逛街，于是有了购物中心;想着出门几步路就可以坐地铁，于是有了无缝接驳;不出小区就可以送孩子上学，于是幼儿园来了;白领们一下班就能聚餐shopping，于是各种酒红灯绿的夜生活……更何况，现在的城市精英有着极强的工作能力，却懒于应付生活琐碎，于是一键切换工作、生活需求的综合体就更加受欢迎。

　　7.极致环保空间形态，非综合体莫属

　　也正是如此，综合体的发展趋势已是不可逆，更何况从城市土地利用、建筑空间、能源利用角度来看，综合体其实较之单一形态物业更加环保更加节约。

　　譬如说：单一办公，停车场晚上空位多，但综合体停车场下班后，有公寓、旅馆等停车、利用率高，这就充分调配利用了各种不同功能的建筑空间。另外，各功能共用能源功能，昼夜供能高峰不明显，有利于节约设施投资和节能。

　　对城市，综合体各种设施在昼夜都有使用者，不像单一性商务中心，白天上班人满为患，夜晚后则如空城一般人烟稀少。如此来看，集聚了大量客流、物流、信息流的综合体，不但保持了都市中心的活力，而且安全性更优。如此来看，房地产市场极致的环保空间形态，非综合体莫属。

　　从一线城市到四线城市，从城市化到城镇化，中国城市在这十数年迸发了强大的竞争性。从城市产业的打造、城市功能的布局，到城市IP的争夺，城市气质的塑造，城市发展从无序到有序，从建设到经营，已走向城市运营。在这其中，城市产业链的打造与产业的催生和人居情怀的融入，似乎已渐渐成为这个时代的最主要的前进方向。

　　十九大后，中国城镇进入新时代，党中央提出新思想、新理念、新战略，中国城市的建设发展正从外延扩张向内涵提质转变，引导要素重构，破题发展不充分和不均。

　　城镇化的参与者如何把握新机遇、新模式?应对新挑战?政府机构、投资商、开发商、建设商、运营商和服务商，如何顺应新时代?以系统思维和战略思维，在新阶段找到新模式和新的增长点，是一个值得相关政府和企业决策者深度思考和探索的课题。

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