清华房地产研修班谈放松限贷加杠杆是否会加剧金融风险

　　于放松限贷，就是降低居民的首付比例，驻马店市就曾经发文将公积金购买首套房首付比例由三成降到过两成，让居民能更多使用银行资金跨过购房门槛，增加了购房需求，不过这个政策是一日游，第二天就被取消。这里有个前提就是，居民需要有足够的借债能力。前述研究者给出的理由是我国居民部门杠杆率仍有提高空间：2018年中国个人住房贷款余额为25.8万亿元，占GDP比例为30.9%，而同年美国住房抵押贷款占GDP比例为55.3%;2019年2季度我国居民部门杠杆率为54.6%，仍远低于同期美国75%和发达经济体平均72.8%的水平。

　　简单地类比其他国家，确实居民杠杆率不高，但有必要对中国居民的真实债务负担能力做更深一步的解释。首先，居民杠杆率的定义是居民债务除以GDP，这个数据在2019年底已经增至55.8%，美国是76%，我国要低20个百分点。不过居民债务不是用GDP来还，是要居民拿收入还。所以代表真实债务负担的是居民债务除以居民可支配收入。我国去年居民人均可支配收入是3.07万人民币，中国人口是14亿，全部居民可支配收入占GDP为43%，美国是75%。这样算下来，中国居民债务收入比是55.8/43=130%，美国为101%，中国居民债务负担高于美国，基本等同于美国次贷危机之前以及日本92年房地产泡沫崩盘时的水平。

　　其次，我国宏观杠杆率(非金融企业、政府、居民三部门总债务比GDP)已经非常高，根据国家金融与发展实验室国家资产负债表研究中心的数据，2019年中国宏观杠杆率是245.4%，与美国相当。而美国去年的人均GDP是我国人均的6.5倍。也就是说，我国的人均生产效率远低于美国，债务率已经做到和它一个水平。每一笔债务都有利息要偿付，如此高的债务率，就算平均利率四个点，一年利息支出就达到GDP的10%左右，经济运转背负沉重负担，如何能轻装上阵，快速发展。从国家金融安全角度考虑，中央也不希望三部门中的任一个出现快速的债务扩大。

　　2015年开始的房地产去库存过程恰恰是居民杠杆率上升最快的时期，从2015年底39.2%涨到2019年底的55.8%，增长16.6%，同期宏观杠杆率从227.3%涨到245.4%，增长28.1%，居民杠杆增长贡献了整个宏观杠杆增长的59%。我国个人住房贷款从2015年底的14.18万亿快速扩大到2019年底的30.2万亿，在居民杠杆的增加中也是贡献了59%。如果考虑到一些人通过现金贷和信用卡套现去交首付，实质上居民债务负担更为严峻。不希望加重居民债务负担，应该是中央并没有刺激房地产市场政策出台的基本考虑，这也是一些城市银行或地方政府出台放松首付政策就被约谈取消的根本原因。

　　市场经济全靠自己闯荡，在求异的同时就要创新。房地产行业在”实战运营与创新“之下，适应与调整中前行。企业的长久稳健发展，离不开自身的硬件实力,企业的专业度以及领导者的思维格局与情怀。

　　近年来，房地产业关乎整个国家“经济安全”“国泰民生”，企业的资本聚集力梯度化增强，而企业专业度要求也随之而来。企业专业化团队培养，领导者思维格局与情怀塑造至关重要。于此同时，中心推陈出新，着力打造地产课程新动态，沿袭多年来地产培训课程理念的基础上，实战运营与创新，打造同行业高端培训课程。

　　全力打造房地产实战运营与创新课程学习体系，将系统的，逻辑性的，细致化的对房地产课程内容进行阐述，我们将设置：房地产最新时讯，房地产最详开发运营，房地产多角度管理运营及多元化房地产业态等方面课题内容，对房地产实战运营与创新的董事长同学进行格局，思维与视野的拓宽培养，对房地产总经理同学进行理论结合项目分析，实操运营培养，形成阶梯化层级化培养。

---

　　培训课程：清华大学房地产实战运营与创新总裁高级研修班【2020官方课程】

　　联系人：李老师 13911249815