清华房地产研修班谈深挖潜在自住型需求

　　出于金融安全考虑，国家已经不打算再刺激投机性的购房需求，而未来自住型购房需求又会出现逐步放缓趋势，房地产市场的需求一定会萎缩吗?其实也不一定，需要深挖的是当前市场中并没有得到满足的潜在自住型需求。在过去十多年房价一路走高的过程中，一部分人把房子当做投资投机的最简易渠道，国家为了救经济有时会用金融手段刺激房地产，高企的房价让很多本来想买房的需求被压制住，不管是进城的，还是本来城里想结婚或者改善的，把这部分需求释放出来。《2017中国城镇住房空置分析》显示，我国城镇常住人口中有20%没有自有住房。通过尽可能满足这些人的购房需求，再加上放缓的新增自住需求，可确保房地产行业需求无虞。

　　如何释放潜在的常住人口住房需求，还是要从需求的本质特征上着手。房地产需求有双重属性，首先它具有商品属性，用于解决人们的居住需求。这类需求是随着价格波动而出现负反馈，价格上涨而减少需求，猪肉涨了，大家少买猪肉吃其他的，房子太贵就先不买或者住小点。它还具有金融属性，人们买它是在货币超发时用来保值增值的投资投机行为。投资的商品往往是追涨杀跌的，是正反馈的，价格越涨需求越多，就像股市低迷没人理会，股市上涨时扫地大妈都入场，需求越多价格还会越涨，直到融资手段到尽头金融风险无法控制，历史上各次股灾和房地产崩盘都如此。

　　双重属性使得房地产的购买行为变得复杂。富裕人群早就满足自住的房地产需求，会为了纯粹升值也尽可能多购买房子。一般人群，在可承受范围内尽量去多买或者购买更大面积的房子，除了自住还有资产升值的考虑，甚至有人借用网贷和信用卡套现的资金去买房。低收入阶层的纯自住需求却在炒作出的高房价面前连上车的机会都没有。

　　前些年房地产市场的扩张是偏投资性的，价格上涨不断刺激投资行为，投资增加又加快价格上涨，高价压制住了部分自住需求。现在要想放出自住需求，就必须把投资性购房压住，把价格不断上涨的预期打掉，市场价格会逐步稳住甚至下滑，由此启动商品需求的负反馈机制，下滑的价格调动出更多自住的购房需求，从而顶住价格下滑，最终供需在某个价格附近实现了相对的平衡。

　　遏制投资需求，在国家层面，主要是通过严格的金融政策压制各种融资炒房行为，央行最近对一些银行违规发放房地产贷款进行严厉处罚;在地方政府层面，房价较高上涨较快的地区，还必须执行更严格的限购政策，压住各种投资需求。

　　释放自住需求，主要是让购房者的支付能力和房价匹配。去掉投资需求，价格会出现下滑，为了避免短期内的踩踏现象，地方政府才使用补贴，减税等手段提高购房者支付能力，开发商可以适当让利降低房价，让购房者可尽快跨过购房门槛。当然长期来看，还是国家要更大范围地给低收入人群减税，放开更多创业机会和市场空间给他们，改变收入分配不平衡的局面，让金字塔形的分配格局变为纺锥形，更多中等收入人群将成为房地产良性发展的自住需求来源。

　　当然，为了避免投机性需求的不断干扰，如何释放更多投资空间给高收入者，避免简单粗暴地挤在房地产领域，是一个更广阔的话题。

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