清华大学房地产营销策划研修班谈房地产行业的发展历史

　　(1)房地产市场萌芽阶段(1980 年-1991 年)

　　1958年房地产收归国有，中国房地产从此消失。

　　1980年4月，邓小平提出“出售公房，调整租金，提倡个人建房买房”的设想。1980 年 9 月，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1987 年 11 月 26 日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。

　　(2)探索阶段(1992 年-1997 年)1992 年邓小平南巡讲话后，掀起了房地产开发的高潮，房地产开始迅速发展。月投资增幅最高曾达 146.9%。1993 年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏 观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量烂尾楼和银行呆坏账。1997 年开始的亚洲金融危机使得房地产行业进入调整期。

　　(3)快速发展期(1999 年-2003 年)1998 年出台了一系列刺激房地产发展的政策。1998 年 5 月 9 日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。1998 年 7 月 3 日，国务院正式宣布停止住房 收入分配，中国的福利分房制度终止，通过市场化来解决住房问题，使得需求短期内爆发。宏观经济稳定发展，房地产泡沫已得到控制，房地产市场明显转暖。中国房地产市场进入新一轮的发展时期。2002 年 7 月 1 日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开 始施行，对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度具有重要意义。

　　(4)调控集中出台期(2004 年-2008 年)2003 年以来住房价格持续上扬，中央出台了多项针对房地产行业的调控政策。2004 年以调控供给为主，开始实施宏观调控，收紧土地和信贷两个闸门。2005 年以调需求为主，“国八条”(3 月 26 日《关于切实稳定住房价格的通知》)和“新 八条”(4 月 27 日国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场)等调控措施密集出台，但房价一路坚挺，全年北京房价上涨 20%多。2006 年以调结构为主。5 月 17 日“国六条”、7 月 11 日“外资限炒令”、8 月 1 日开 始实施的二手房转让个人所得税等调控政策继续密集出台，房价继续一路走高，北京房价 全年上涨20%。2007年继续调控，央行年内四次加息。9月 27日提高二套房首付比例至40%，二套房贷款利率至基准利率 1.1倍。2007年北京房价首次突破万元。2008年受亚洲金融危机影响，房地产市场转淡。

　　(5)全面回暖期(2009年至今)2009 年 3 月以后，房价持续走高，房地产市场全面回暖。2010年以来出台了一系列房地产调控政策，由 2008 年的扶持转变为抑制投机，遏制 房价过快上涨。2010年国资委要求 78 家不以房地产为主业的央企退出房地产业务。2010年9月29日“新国五条”，要求停发第三套房贷。要求房价过高、上涨过快、 供应紧张城市在一定时间内限定居民家庭购房套数。其后各城市出台限购令。

　　2011年1月26日“新国八条”要求二套房贷首付不低于 60%，贷款利率不低于基准1.1倍。2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税。

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