清华房地产课程谈房地产成本管理理念―5W1H

　　①成本管理的目的(WHY)—提升价值

　　a房地产公司是企业，利润是企业用永恒目标

　　b成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益—消除无效成本，提升投资价值

　　c成本控制不等于省钱,花得多会浪费，花得少也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键;避免价值不平衡造成的浪费(怎么花钱)

　　d成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标

　　②房地产项目的成本构成(WHAT)—全成本

　　a成本的概念：一些基本概念的区别与联系：成本、造价、投资、费用

　　b成本构成

　　建造成本=前期费用+建安工程费+室外及配套费

　　开发成本=土地费用+建造成本+开发间接费

　　全成本=开发成本+期间费(营销和管理等)

　　c时间与空间上的分布

　　时间：建设全过程都在发生

　　空间：公司+现场;实体+费用

　　工程成本与完全成本

　　③房地产项目成本管理的出发点(WHERE)—确定与控制

　　1)合理确定—确定是控制的前提和基础，根据市场定价原则，没有准确只有合理(计算准确，有条件的，施工单位算的与甲方不同)。

　　成本的决定因素：外部--市场;内部--产品定位。

　　成本的影响因素: 诸多经营、技术、管理方面;(如，资金、进度、协调)

　　(例定位桩基，泳池，付款，装修赶工返工，中海的人才，客户质量要求，经营门锁)

　　成本确定的方法: 决不是靠定额算出来的;靠对市场和产品的把握，市场包括销售市场和原材料市场;

　　2)有效控制—动态监控，做到随时心中有数

　　控制的概念：控制是解决问题的手段之一，目的为达到某些既定目标;控制可理解为一系统对外界影响的调节功能，此项调节功能可使系统的结果不偏离既定目标。

　　控制的要素：制定目标、偏差测定、修正。

　　有效控制的前提：目标要合理实在，实际结果要及时反馈。

　　能动的控制：不等同于限制，时刻掌握实际与目标偏差的原因、幅度、造成后果 ，进而做出相应的调整方案;保持心中有数就可以说在控制之中

　　④成本管理的阶段(WHEN)—全过程

　　1)阶段

　　立项\策划\设计

　　发包\施工\竣工\维护

　　2)对应成本实现过程---由虚到实

　　虚拟：估、概、预算

　　现实：合同价、付款、结算价

　　---- 从虚到实的转折点就是发包

　　3)各阶段成本管理重点内容

　　立项阶段—成本测算，项目经济性评价，盈利目标

　　策划阶段—选择性价比最好的产品，制定产品目标与发展计划

　　设计阶段—产品目标与成本目标的制定

　　---方案：最经济合理方案，符合项目定位，体现产品特征

　　---初步：材料设备的合理选型

　　--- 施工图：限额设计，图纸的质量和时间保证

　　发包阶段—通过市场竞争找到合适的价格和单位，完备的合同(与合作伙伴双赢的关系，资源与技术的把握)

　　施工阶段—变更和签证的管理，付款审核，动态监控销售阶段-营销费用预算管理，售楼工程成本控制，销售承诺与资料的把关

　　竣工阶段—结算、索赔办理，项目后评估

　　维护运营阶段—保修金、维护费用的管理⑤成本管理的责任人(WHO) —全员

　　要点：所有与产品制造相关的部门，都有成本管理的责任，都要具有成本意识。

　　成本意识：只要考虑了性价比问题，就是有成本意识

　　控制主体：从“谁花钱控制谁”到“谁花钱谁控制”

　　⑤成本管理的方法(HOW)—目标管理

　　目标确定的依据—经验数据库、市场调研、产品把握。

　　目标管理的过程—PDCA循环

　　实现目标动态监控的手段—信息化

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