清华大学房地产高级研修班谈商业地产业态组合的5个策略

　　商业地产项目业态组合，指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可整合的各种招商资源，为便于项目实现租售和项目日后成功运营而对项目各功能分区和各楼层业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期完成。

　　1策略一 : 以整体定位为依据

　　在项目主题定位和消费者定位确定之后，项目内部各分区主体、各具体业态都要围绕这两个核心定位，形成项目鲜明主题。

　　2策略二 : 确保5个“平衡”

　　当项目整体定位确定之后，项目主要业态和辅助业态都需要紧紧围绕这个定位，并注意各业态间的均衡性和互利性，以此达到项目整体经济效益的最大化。

　　单纯强化购物的比例对消费者黏着性危害很大。一般的大型购物中心，大都是集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动等于一体、多种复合业态的集合体。这需要他们之间的组合具有一定的主次性、互利性和均衡性，以此做到项目整体业态组合的最优化。

　　除了业态比例的均衡之外，一个大型购物中心还应考虑到5个平衡：

　　(1)品牌性商家与一般商家的比例和平衡;

　　(2)高收益业态与低收益业态的比例和平衡;

　　(3)大面积业态与小面积业态的比例和平衡;

　　(4)长期租赁业态与短期租赁业态的比例和平衡;

　　(5)白天运营业态与夜间运营业态的比例和平衡。

　　3策略三 : 营造多元引擎

　　为了提高抗风险能力以及聚合能力，一个大型商业项目往往要确定多个不同类型的主力店和次主力店，以此增强项目的辐射能力和复合性，以吸引人气，又形成多业态经营，以使各业态之间优势互补。

　　4策略四 : 与对应资源契合

　　业态划分和组合应和项目所具有各种资源紧密结合在一起，这样才能更大地发挥项目本身价值，以及项目内相应业态价值。

　　5策略五 : 围绕收益最大化

　　项目的最终收益性是商业项目考虑的重点之一，也是项目定位不可忽视的指向目标之一。

　　一般购物中心往往倚重主力店综合效应的这种主流开发模式，虽然表面风光，然而开发商却无法从大商家低廉的租金和长期的合同中分享到物业价值的成长。所以，商业项目应该对各个业态进行全面的分析，从中找到兼顾品牌、效益、特色、人气等综合效益的最佳业态组合和定位，以实现项目价值的最大化。

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