清华大学房地产高级研修班谈商业地产项目业态布局的4个要点

　　商业地产项目在确定了业态组合之后，并不能随意或单凭主观意识对各业态进行落位布局，而应该在理解项目整体定位、消费者消费习惯、各业态特征的基础上，掌握业态布局要点，进行合理布局，以促成项目整体的成功运营。

　　1要点一 : 与空间价值相契合

　　同一个商业地产项目，由于不同空间分区、不同楼层高度、不同交通可达性、不同展示效果等因素，使项目内部空间商业价值有所不同。即使是同一个地点，对不同业态的商家，其价值也有所差别。所以，业态组合要与项目空间价值相互契合。

　　一般来讲，按照价值匹配的原则，价值高的地块往往出租给效益好的租户，价值低的区域出租给收益较差的租户。具体来说，百货店往往占据最好的位置，超市等往往放在负一楼等价值不太高的地方。

　　从优秀购物中心整体业态布局来看，从一楼至高楼层，商品档次逐渐降低。低楼层以承担租金能力强的零售业态为主，适量配置餐饮和配套服务业态;高楼层以承担租金能力较低但能够吸引大量客流的餐饮、娱乐、休闲为主，适量配置零售业态和配套服务业态。休闲、娱乐业态过多分布于低楼层，不但会影响和动摇购物中心的整体形象定位，也会拉低项目的租金回报。

　　2要点二 : 与人流动线相契合

　　业态布局与人流动线相结合主要体现在以下3个方面：

　　(1)人流动线汇集点，往往是展示面最好、人流最大的地方。

　　这类地点往往留给主力店、核心店之类的业态。比如，华润万象城把最好的位置分给了GUCCI旗舰店和LV旗舰店。特别是GUCCI旗舰店，除了占据两大主干道的金角位置，还是一个四面临街、相对独立的商业体。

　　(2)通过人流动线与业态分布变化，使各个业态之间充分地共享客源。

　　比如，万达认为，在中国各个城市的购物中心，餐饮店铺绝大多数都集中在最顶层，因为中国人喜欢美食，客户在用餐后，往往就会进入购物中心的“下半场”时间段，从上而下，可以经过其他楼层的相关商铺，这样就能增加顾客的购物机会。万达人为此还专门发明了一个名词叫“瀑布效应”。

　　(3)人流动线应该结合各个业态之间的逻辑关系。

　　比如，宜家家居的人流动线是按照居家功能进行分区的，而且各区是按照客厅、厨房、餐厅、工作室、卧室、儿童房等进行有序排列。这种动线顺序符合各个业态之间的内在逻辑关系。

　　3要点三 : 休闲餐饮业态要灵活落位

　　在经营区域的划分上，要灵活调整餐饮业态，采取集中和分散相结合的方法，将餐饮业态实行多点多层，发展休闲餐饮。

　　如，在一个比较高的地方做美食广场，在每一层里有风味餐厅。与传统的购物中心将餐饮业态设定在一个固定的区域内经营相比，每一层都设有休闲的地方对整个购物中心的人气有拉升作用，对于整个购物中心的人流量带动的作用是巨大的。

　　4要点四 : 以目标消费群体为配比的多族群组合方式

　　规划布局时进行横向布局，尝试根据不同消费群体的购买能力和消费习惯，兼顾纵向交叉，即针对特定客群的业态，品类和品牌整合布局，在同一个平层或同一个区域，建立一些特定的目标消费区域，让所有的细分目标客群各取所需、各得其乐。

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