清华大学房地产高级研修班谈房地产业态组合落位与分布

　　业态的问题是指一个综合体或是项目究竟应该承载哪些功能，涵盖哪些业态的问题;配比是指各业态在综合体或项目中的占比及每业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比例关系;在此基础上考虑落位与分布的问题，去落具体的品牌。招商一点都不难，大家把这个逻辑关系理顺了，把未来要考虑的问题，在定位之初考虑到了，必然可以把这个讲得很清晰，租户才愿意来。

　　比如功能性的选择是业态组合规划的基础，比如选择了冰场、影院、等等，你是不是有超市等等功能性配套的东西。业态的相关性是确保客流动线流畅、提升总体销售收益的重要途径。比如朝阳大悦城在五层放了儿童的业态，把大悦城的人流很好的动起来了，这就是一个客流的相关性，是不是匹配的?还是互斥的?比如要把超市和电影院放在一起，肯定不成功，去超市买东西的人，会不会拎着两大袋子的东西去看电影?这就是业态当中不关联的组合。

　　长期的租金回报能力，就是商家的承租能力的评估，这个要放在更早之前，比如谈在商务条件的时候才知道这个业态没有租金贡献能力，再考虑更换就没有人信你了，这个故事不能翻来复去的改，所以这个评估要放在更早期。同时，空间资源的约束是我们在业态规划中必须面对的课题，就是目前的体量、设计当中的缺陷，我要做奢侈品的话，可不可以做匹配，这些都是我们要事先思考的问题。

　　针对于商业业态的布局原则性考虑，肯定是优先考虑主力店，主力店通常租金贡献比较小，它是带动其他品牌签约的，要先签主力店，意味着你的动线格局基本不动了，在主力店签约之前，刚才这些问题要一一考虑好，一旦落位以后改变的可能性几乎就很小了，因为他一签约基本就是10年或更长，这个主力店一定要慎重，第一主力店签约完成以后，对你谈次主力店、小店之间的话语权就会比较大，所以一般会先把主力店落位。对于大型品牌的商家，市场号召力比较强，它的租金承受力会比较弱的。在商业布局当中，这些大的主力店往往放在动线比较弱的位置，让它带动客流。这就是为什么有一部分商场把超市和影院体验式的主力店放在动线比较偏的地方，或者是门面比较小，里面内膛很长，就是为了让它拉动销售。

　　次主力店方面，布局也是非常重要的，因为它是处在一个联动的过程当中，它应该是你的一些亮点和搭建你商场骨架的东西，一定要选择一些有品牌号召力的，承租能力适中，不至于让你搭很多的钱进去。主要依靠业态的有机结合，拉动消费人群。还有一些辐射的旗舰店，比如别人开300平米的，我可能开800平米的。还有一些生活用品、大型的餐厅等等，都是列入次主力店中，应该放在商场的中间楼层，比如平面比较大的。

　　商业地产漫长的回报期是对投资商战略智慧和资金耐力的考验。如果说一批实力孱弱、追逐短期利益的房地产商造成了先前大型商厦的先天残疾和扭曲，那么商业地产能否成型，则取决于有没有一种深谋远虑、更具实力、更有耐心的资本力量加入到这一产业中来。对开发商来说，眼光应该放长远。要知道，商业氛围大多是由习惯形成的，不是短期所能够完成的。所以，无论是先行者还是后来者都应在不断创新的同时，研究市场，做好调研，尊重规律，这样才可能规避风险实现收益。因为，创新既是一个抗风险的过程，也是一个不断试错的过程。只有不断地防错、试错、纠错，才能踏出一条通路来!

　　胸怀宇宙和星辰，手托项目和城邦。每一位新地产项目的老总都有着这样的雄心和抱负。基于此，作为新地产行业的前沿课程，不仅聚集了清华的学者，其他科研院所的实战导师，还配备了政策制定的参与者进行宏观解读。本项目的教与学，既给你前瞻性的理论指导，又给你经典的案例教学体验，提升你的认知高度，打通你项目管理上的"任督二脉"。欢迎新地产界的项目老总首选本课程的学习，和更多的同行坐而论道、行稳致远!

　　本课程以新地产开发与投资的业务流程为主线，融合企业管理研究和实践的最新成果，整合新地产实战和融资操作中所需的知识和能力，实现了系统性和实用性的有效结合，量身订做，注重实战，学以致用。

　　本课程采用互动式案例教学，由具备丰富理论知识和实践经验的专家、教授和企业家，结合成功或失败的真实案例，采用讲座、研讨、案例学习的方式，提升学员的理论水平和实战能力。

　　根据教学计划，部分课程将选择经典商业楼盘进行现场教学，课后组织学员对经典项目进行考察，更加贴近实战地提高学员们的操盘水平和能力。

---

　　培训课程：清华大学新房地产开发与投融资高级研修班2020招生简章【热门课程】

　　联系人：李老师 13911249815