清华房地产营销总裁班谈如何选择合适的商业用地

　　鼓励社会资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。

　　利用增量的商业用地做养老，主要是走招拍挂程序拿地;

　　企业自有的存量商业用地做养老，属于企业自有用地范畴，可以协议出让，但以前经过招拍挂拿的商业用地做养老，需要收储重新走招拍挂程序。

　　存量的现有商业设施，不拆除，只是改造成养老，只需要经过民政和规划部门批准即可，不需要再走土地出让程序。

　　借鉴酒店式公寓的经营管理模式开发养老项目，所谓合适的用地是指要考虑老人对医疗、环境、交通等特殊的需要，这是有别于一般酒店式公寓的地方。土地取得方式一般是以商业办公用途立项，通过招拍挂的形式获取土地，其盈利模式为出售+租赁+物业管理服务。一般按照酒店式公寓的(产权式酒店)形式进行规划建设，物业持有者可以将酒店式公寓出售(一般可以办理产权证)，也可持有通过租赁的方式收取租金。不论是出售还是租赁，物业持有人需成立运营管理公司提供统一管理和服务，收取相应的物业管理费。

　　需要注意的是，因为商业用地的使用年限为 40 年，而《物权法》第 149 条规定:非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其它不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。可见对于商业用地使用年限届满后的自动续期问题法律规定比较模糊。

　　另外一个不利因素是，商业用地的日常生活成本较高，水电费均按照工商业计价，这一定程度上抬高了开发企业的运营成本。利用增量商业用地做养老，成本会比较高，而且需要走招拍挂程序拿地，建议谨慎。但是如果收购成本低廉的商业设施做改扩建，还是可行的。

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