房地产开发与投融资班谈商业项目定位的内容和程序

　　商业地产首先要保证商业的合理规划、布局，注重商家的需求和科学的业态组合，从而确保今后的商业运营繁荣;在商业前景看好的前提下，面向市场进行商业地产的营销时，目标客户主要为投资者和商家。项目的定位是项目运作的核心与灵魂，是决定成败的关键环节。

　　商业地产项目的客户主要包括以下三类：一是将来会到这个商业地产项目内购物、消费的人;二是将来会到这个商业地产项目内经营的商家;三是将会购买这个商业地产项目内商铺的投资者。这三类客户中，起关键作用的是现实的消费者，其需求将直接影响到商家与投资者。

　　➤消费者定位

　　在对消费者进行分析的基础上，研究商圈内所有的消费或潜在的客户群，研究的重点是他们的消费行为、消费模式，包括各类消费的金额、次数、消费半径、消费时间、消费追求价值等方面，要准确把握投资客户的需求，并对消费者进行调研。

　　➤商家定位

　　商家定位主要应当项目本身的五个方面：

　　第一是本项目商品和服务的消费群体以及商圈范围，居民社区型的购物中心，招商目标应围绕本社区千家万户男女老少的日常消费服务来设计;繁华闹市型的商业地产则要考虑更大区域的购物、休闲、聚餐、娱乐等需求。

　　第二是本项目区别于其他同行业的经营特色，不同的经营特色有不同的商品陈列，就有不同的招商计划。

　　第三是项目本身的建筑特点，建筑条件也是限制某些商家进驻的重要因素。

　　第四是项目的品牌效应，商业地产目前都面临着地方化、国际化相融合的课题，对这种消费文化问题，招商工作是无法回避的。

　　第五是市场消费者的未来发展趋势。

　　➤投资者定位

　　投资商铺的购买者，他们通常关心商铺的投资回报和项目的可持续发展前景，要准确把握投资客户的需求，可以对目标投资者进行需求调研。

　　第一、对于区域商业的预估：投资者对于区域商业的前景会有自身的判断，包括区域现有商业价值，未来商业价值，目前收益与未来收益等。

　　第二、投资意愿：即投资者的投资倾向、特点、心理等，包括投资者偏好的投资渠道、投资产品、预期年回报率、对风险的态度等。

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