房地产开发与投融资班谈商业地产业种、业态组合定位

　　主力业态定位，科学业态配合，合理商户组合，可实现顾客尽可能多的消费需求。商业地产是一种多业态组合的商业组织模式，但是它并不是一个无序的大杂烩，必须是一个拥有明确经营主体。

　　商业地产的招商目标要能够在功能和形式上同业差异，异业互补。同业差异简单地说就是市场有一定承受力，不能盲目招同一类品的商家;异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，提高其消费兴趣。主力业态定位是将核心主力店和主力店选择作为商业地产规划前期工作的核心内容，是保障持续经营成功的关键。因为他们拥有知名的品牌、商誉和口碑、成熟的网络，以及具有较强的消费号召力。他们的开业之地往往人气聚集、商气鼎盛、客户丰富，能够产生较大的广告效益和经营收益，从而使商业项目更具竞争力。

　　功能定位。

　　不同的业态有不同的商业功能，现代商业项目通常提下以下四大功能：

　　① 购物功能：是商场最基本的功能，体现于商场品种、经营档次上。

　　② 休闲功能：在现代大型商场中，休闲功能往往被当做商场的附加功能。

　　③ 娱乐功能：体现于各类游玩活动，如电玩、电影院、特通游乐区等。

　　④ 服务功能：主要体现于商场物业管理和商场客户经营主体服务两方面。对于复合型的大型商业地产项目，其业态组合是丰富、多样的。

　　规模定位。

　　合理的体量意味着商用物业投资的高效性，不符合目标市场要求的体量是社会资源和企业投资的浪费。商业地产项目盲目追求大体量，势必人为推高投资额度并延长资金的回报周期。同时由于大体量项目需要更为丰富的商业资源，所以其操作要求也会大大高于小体量的商业项目。

　　商用物业体量确定依据是很严格和专业的，开发商应从消费力的眼光来看待体量问题，不切合未来消费市场需求的体谅会直接导致资金，招商和运营成本的恶性循环。以招商环节为例，大体量项目硬性地增加了商业品牌资源的对接难度，一旦品牌资源难以满足招商需要，则势必造成空置率的上升，进而影响到总体的招商效果，难以达成“旺铺”的商业目标，使租金徘徊不前，甚至倒退。

　　形象及经营档次定位。

　　商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用，如何来确定商业中心的经营档次和综合形象，打造商业中心高档品牌和现代商业商圈，以形成明显差异化定位经营为目标，通过对商业中心品牌的定位来界定商业文化内涵，建立超群的品牌形象，建立独特而鲜明的商业组团形象，不仅是竞争市场的制胜关键，而且是快速提升企业知名度和美誉度的重要手段。

　　项目所面对的消费和经营品牌的档次，这是由所服务的消费者决定的。一般来说可以分为高级、中高级、中档、大众化等几个档次。其中品牌的组合差异性对项目经营中的消费人群、消费档次、建筑风格、经营风格影响很大，影响商业地产项目档次定位的因素是：

　　① 规模：通常规模很大的商业地产不可能只经营一些高档的品牌，因为大规模的商业地产必须要有很多的商户组合，就必须要有高、中、低档次、综合性的商业地产。

　　② 商圈位置及购买力：一般而言，顶级的奢侈品品牌倾向选址于城市中心，交通便利，商圈成熟，业态档次高的商业中心。高档百货和城市的定位有关，位于城市郊区，交通便利、商圈成熟、业态档次高的商业中心;而商圈尚未成熟的商业地产项目适合做中低档的定位。

　　对商业地产项目开发而言，前期定位、项目招商、运营管理至关重要，而定位起着方向性和纲领性的作用，前期定位是商业地产项目的运作基础，是项目招商和运营管理的指导原则，能够影响整个商业项目的发展方向和前景。所以商业地产项目定位对商业地产的开发有极为重要的作用和意义。

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