清华大学房地产投融资班谈如可开启2020年的房地产投融资

　　原以为进入2020年后，随着土地窗口期的来临，土地市场会引来小阳春，尤其是在投资回归二线的大环境下，二线城市土拍市场可能会出现一波成交高峰。

　　突如其来的疫情导致春节假期的延长、政府、企业再次调整复工时间，对于房企的销售、投资均造成不小的影响。疫情之下，从房地产开发看，最差的情况下，疫情可能导致房地产开发投资下降37.53%。

　　同时，多数地方政府纷纷采取了应急措施，部分城市土地出让、国有建设用地使用权交易也被按下暂停键。除了暂停土拍外，多个热点城市也采取了土拍延期的措施，主要集中一二线。截止到目前，10个一二线城市推迟土拍出让幅数超过80幅，延迟出让的地块总额接近800亿元。

　　事实上，暂停或推迟土地出让固然会在短期使得地方财政承压，但对整体土地市场影响有限，土地延后出让也顺延了企业的投资需求。

　　市场端来看，1月、2月前后往往受到春节假期因素影响，本身市场就处于相对底部状态，且从历史经验来看，供地本就高峰出现在下半年，2020年上半年市场会处于一个恢复的态势。

　　企业端来看，房企纳储的需求始终存在，一方面是企业战略生存的需要，另一方面，上半年越早拿地就有可能在年内转化成销售额，对于疫情结束后部分城市潜在反弹性行情而言，或将一定程度填补一季度的销售“空缺”。

　　但现阶段不少房企还面临着销售回流资金受阻、公司运营日常开销，以及即将到来的偿债高峰，如何确保现金流正常运转成为房企当下面临的难题。

　　2020年，房企的信用债、海外债和ABS合计到期超过6000亿元，其中信用债再融资需求2095.7亿元，海外债净融资需求294.65亿美元(按照汇率为7来估算，约2063亿人民币)，ABS再融资需求2287亿元。

　　本指望一季度小阳春的销售回款后偿还债务的房企雪上加霜，已到期和即将到期待偿的债务更是让房企心焦不已。因此，房企们对融资表现出了空前的热情。1月房企债券融资却环比大增，其中海外债同比增长高达76.6%。

　　庆幸的是，从短期来看，绝大部分资金机构(含内资和外资)对中国房地产市场的信心和投资热情都没有减退，目前各机构仍在积极消化存量业务，同时在积极准备疫情减轻后的业务开展计划。

　　不少企业已经开始采取行动，陆续公布融资计划。如：金地拟发行110亿公司债，用于偿还公司到期债务或到期/回售的公司债券。中梁控股集团称，拟发行2.5亿美元于2021年到期的8.75%优先票据。

　　2020年1月，房企通过债券融资总额为1223 亿元，同比减少16.59%。其中，境内、外发债分别为357 亿元、886亿元，前者同比减少63.4%，后者却增加逾七成，呈现出三七分立的格局。

　　仅在1月，房企海外债发行就达43只，发行规模为125亿美元，同比增加73.8%，环比增加404.34%。

　　包括龙湖、阳光城、佳源国际、建业等房地产企业也选择通过发债的方式获取资金，首创置业同样也将发行60亿元的公司债。

　　不过，国内政策对海外融资的用途有所限定：明确限制房地产企业海外债资金投资房地产项目、补充营运资金等，“借新还旧”仍是企业海外融资的主要目的。

　　从一线城市到四线城市，从城市化到城镇化，中国城市在这十数年迸发了强大的竞争性。从城市产业的打造、城市功能的布局，到城市IP的争夺，城市气质的塑造，城市发展从无序到有序，从建设到经营，已走向城市运营。在这其中，城市产业链的打造与产业的催生和人居情怀的融入，似乎已渐渐成为这个时代的最主要的前进方向。

　　十九大后，中国城镇进入新时代，党中央提出新思想、新理念、新战略，中国城市的建设发展正从外延扩张向内涵提质转变，引导要素重构，破题发展不充分和不均。

　　城镇化的参与者如何把握新机遇、新模式?应对新挑战?政府机构、投资商、开发商、建设商、运营商和服务商，如何顺应新时代?以系统思维和战略思维，在新阶段找到新模式和新的增长点，是一个值得相关政府和企业决策者深度思考和探索的课题。

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