清华房地产研修班谈广告营销型“房产众筹”

　　广告营销型房产众筹，顾名思义，指房地产企业以低价拿出少量房源在网络平台，通过秒杀等方式吸引眼球，从而达到广泛推广该地产公司项目的目的。严格意义上来说，这种模式与众筹毫无关联，只是一种营销手段，难以形成固定的投资模式，但出于目前该模式在国内的应用范围较广，本文也对其进行简要介绍。从目前来看，出于广告营销目的的模式主要包括抽奖式、彩票式、团购式等。

　　抽奖式的典型代表远洋地产和京东金融发起的“1.1折购房”活动。2014年11月11日零时，远洋地产共计拿出了北京、天津、武汉、杭州等城市的11套特价房源参与活动，每套房源的最终成交价格被定为原价基础上的1.1折。为了配合远洋的“赔本”甩卖，京东也高调表示，此次活动不做盈利打算，但凡从11月11日零时至次日23时59分以京东金融“小金库”(与“余额宝”类似，用户把资金转入“小金库”之后，可以购买货币基金产品和在京东商城消费)和“白条”(一种信用消费方式，消费者在京东购物，可申请最高1.5万元的个人贷款支付，可在3-24个月内分期付清)用户登录京东众筹页面，只需支付11元就可获得1.1折购房的抽取资格，其他京东用户则需支付1111元以获得抽取资格。抽取结果在11月17日揭晓，抽中者将可以以1.1折的价格购买上述房源。活动结束后30日内，未被抽中用户所支付的11元或1111元将被退回。(见图1)结合以上对于房产众筹的定义，此次活动涉及的房源并没有放开，只有11套，仅仅是双十一营销的噱头，更像是一次抽奖，达到了广告营销的效果。

　　彩票式的典型代表是2014年11月18日远洋地产和京东金融打造的“11元筹首付”。这一项目覆盖到北京、上海、杭州等全国9大城市，最高一套可帮客户节省47.7万，活动吸引2万人次参与。规则是，用户支持11元，获得筹一套房三成首付款(举例20万)的抽取资格，当众筹资金达到项目预设成功金额后，停止众筹;将从所有支持用户中抽出一名幸运参与者，获得大家为他筹集的首付款20万;其他没抽中用户的11元不被退还，将获得京东商城全品类满200元减20元的回报。该项目最终发起失败，并已完成了退款流程。

　　团购式的典型代表是2014年11月18日远洋地产和京东金融打造的“5000元筹折扣房”，涉及远洋地产12个城市的25个项目，总计涉及近万套房源，最终有2047人次成功众筹到优惠资格，众筹金额超过1000万。规则是：用户支付5000元，获得专属折扣的购房资格，最高获得10个点的买房折扣优惠(九折购房);活动结束后30日内，无论用户买房与否都要返还用户支付的5000元。这是一场典型的线上团购，与下文所称预先团购模式相比，区别在于项目涉及的房产均为现房，因而与一般的促销和消费团购没有太大区别。

　　广告营销模式下的众筹项目的法律问题相对较少，可能涉及的问题有非法发行彩票、不正当竞争以及涉及《广告法》上的问题等，因其偏离房产众筹应有之意，本文对此不作过多探讨。

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