房地产开发与投融资班谈2020年房地产投资展望

　　2019年11月，房地产投资的累计增速和当月增速分别为10.2%和8.4%，分别较10月回落0.1和0.4个百分点。我们判断房地产投资难以持续高位运行，预计2020年房地产投资增速将延续当前的平稳回落态势，全年增速6.8%，较2019年回落约3.2个百分点。

　　土地是房地产投资的原材料，这决定了拿地是房地产投资的先行指标。一方面，获得土地使用权的房企，在取得施工许可证之后，方可开工施工、纳入投资统计。国家统计局《房地产开发统计报表制度》规定，房地产开发“项目指房地产开发企业，按照城市建设规划要求，立项审批(备案)并取得《施工许可证》后，在依法取得土地使用权的土地上开发的楼盘或小区工程。”另一方面，统计局还规定，“土地购置费按实际发生额填报，分期付款的应分期计入。项目分期开发的，只计入于本期项目有关的土地购置费。”因此投资中的土地支出也滞后于实际的土地成交。

　　全国来看，土地成交领先房地产投资9-12个月，2018年拿地高增长于年中见顶，滞后导致今年下半年以来投资增速持续回落。2017-2018年，土地市场持续升温，根据中指院数据，全国住宅用地招拍挂成交规划建筑面积累计同比增速在2018年5月达到63%的高点。2018年，全国宅地成交建面19.9亿平，创2015年以来新高。2018年的大量拿地，在2018H2-2019H1集中进入新开工和早期施工阶段。随着2018年下半年以来拿地增速的持续回落，开发投资的高峰也滞后到来，累计增速在今年4月达到高点以后，也持续回落。

　　分城市能级看，由于去年下半年至今年一季度各线城市土地市场热度均回落，因此当前各线投资也是下行趋势。一线、二线、三四线城市的投资额占全国的比重，大致为1：4：5的结构，2014-2018年，一线城市平均占比11%、二线城市38%、三四线城市51%。拿地对投资的领先期，一线城市约12-15个月，二线城市约9-12个月，三四线城市约9-12个月。从住宅用地成交规划建筑面积累计增速看，2018年中至2019年初，各线拿地增速均显著回落，由于12个月左右的滞后期，各线城市的房地产开发投资增速在年中以来均为回落趋势。一线投资累计增速在6月达到13.2%的阶段性高点后持续回落，11月为8.6%;二线城市在2月达到11.2%的阶段性高点后持续回落，11月为7.8%;三四线城市年内在3月达到12.6%的阶段性高点后有所回落，11月为12.2%。

　　展望未来，由于2019年拿地增速较2018年大幅回落，决定了2020年投资总体将进一步下行。2019年1-11月，全国住宅用地成交规划建筑面积17.1亿平，同比下降1.7%，而2018年全年为增长26.3%，2018年下半年为增长10.4%。考虑到土地成交领先房地产投资9-12个月，2020年的房地产投资将明显受到拿地减少的滞后影响。

　　分城市能级预测看，预计2020年一线城市投资增速7.8%、较2019年回落0.7个百分点，占比10.9%、较2019年上升0.1个百分点;二线城市增速5.5%、回落2.0个百分点，占比35.7%、下降0.4个百分点;三四线城市增速7.5%、回落4.5个百分点，占比53.3%、上升0.3个百分点。其中一线城市投资增速回落相对较小，主要由于2019年拿地略有回升;三四线城市投资增速降幅较大，主要由于2019年拿地已现负增长。

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