房地产开发与投融资班谈施工价格是否能推动房地产投资回落

　　房地产投资也可以分为实际投资和价格因素。2019年前3季度，房地产累计开发投资同比增速10.5%，较1季度回落1.3个百分点;其中，实际投资增速7.3%，回落0.6个百分点;房地产投资价格因素同比增长3.0%，回落0.6个百分点。(1)4月以来，施工与实际投资的提速趋势同步终结实际投资与施工面积的增速高度正相关。2003年以来，房地产投资的实际增速与施工面积的增速，趋势吻合且幅度相当。2017年末至2018年初，两个指标几乎同时见底，随后总体上行。2019年1季度，实际投资增速达到7.92%的阶段性高点后回落，前3季度已回落至7.28%;而施工面积累计增速，自4月以来也一直保持在8-9%左右的水平，不再提速。

　　从指标统计上看，房屋施工的形势主要看新开工和竣工，特别是新开工。房屋施工面积包括本期新开工面积、上期施工本期继续施工的面积、本期复工面积、本期竣工面积和本期停工面积。即，下一期施工面积=本期施工面积-本期停工面积-本期竣工面积+下期新开工面积+下期复工面积。所以新一期的施工面积，主要取决于新开工和复工。而剔除天气、季节因素，房企复工安排主要有两种原因，一种是根据销售情况进行调整、与新开工相关，一种是前期已销售等待交房、与竣工相关。因此，影响房屋施工边际变动的主要就是新开工和竣工。其中新开工影响显著，如2018年2月，新开工增速率先见底，之后持续走强，而3月，施工增速也随后见底，保持回升趋势;2018年末，新开工增速达到17.2%的阶段性高点，2019年总体回落，特别是4月为今年内高点，这也导致施工增速在今年4月以来基本保持在8-9%%左右的水平，年初的提速趋势显已终结。从指标表现上看，当前的施工增速见顶，主要是由于前期拿地和新开工的见顶回落。拿地领先新开工约6个月、领先施工约12个月。从年度增速对比来看，新开工的高低点往往与拿地同一年或延后一年出现，而施工则绝大多数滞后拿地一年而出现。在当前的投资形势中可以依次看到，拿地在2018年5月见顶回落、新开工在2018年12月见顶、施工在2019年4月见顶，正是前期拿地高峰和新开工高增的终结，决定了当下施工和实际投资增速的上行乏力。

　　房地产投资的价格因素与PPI高度正相关，特别是加工工业出厂价格。2019年前三季度，房地产开发投资价格因素同比增长3.0%，较1季度回落0.6个百分点，主要受PPI见顶后持续回落影响，同期，PPI累计增速回落0.2个百分点、加工工业PPI回落0.3个百分点。

　　(3)分实物和价格因素预计，2020年实际投资增速6.0%、较2019年回落1.1个百分点;价格因素同比增长0.9%、回落1.9个百分点。实际增速回落主要由于拿地和新开工增速下行的滞后影响，导致施工增长的小幅放缓;而价格因素走弱，则主要由于全球经济和中国经济总需求不足，因此PPI也有小幅下行压力。

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