清华大学房地产营销策划研修班谈房地产市场还能够正常发展吗

　　参照国际经验，我们认为，房地产市场是否平稳健康发展，主要看：第一，房价是否稳定，用房价涨幅、房价收入比、租金回报率3个指标度量;第二，供求是否平衡，短期用4个层次的库存去化周期度量，长期用套户比度量;第三，居民和企业是否有信用风险，居民层面用住房贷款余额/GDP等6个指标度量，房企层面用真实负债率等5个指标度量。

　　(1)价：房价涨幅趋稳，不存在全局性房价泡沫风险

　　全国房价趋稳。2016年“930”后，一二线热点城市房价先行停涨，2018年9月以来，全国房价逐渐回归平稳。一、二、三线城市二手住宅价格指数环比涨幅均连续四个月回落，上涨城市数占比从94.3%下滑至67.1%。

　　房价收入比处于安全区间。2000年以来，全国商品住宅均价年均增8.6%，城镇居民人均可支配收入年均增10.6%，房价上涨幅度小于收入增长幅度，房价收入比整体呈下行趋势。2018年全国房价收入比7.3，相比2014年上升0.4，但处于历史最低25%分位。

　　租金回报率回升。2018年样本一、二线城市静态租金回报率分别上升0.1、0.2个百分点。

　　(2)量：库存有效去化，存量住房尚未过剩。

　　短期指标看，不存在房地产库存风险。全国层面，竣工未售库存、开工未售库存、含未开发土地的广义库存降至1.9、11.5、17.3个月，相比2014-2015年峰值下滑60.4%、57.6%、52.4%;城市层面，一、二、三四线取证未售库存为15.0、11.8、11.0个月，一线城市处于历史最高5%分位，主要源自强调控下销售较弱，但产业和基础设施支持下潜在需求强、风险可控;二线、三四线城市处于历史中值附近，相比2014年峰值下滑19.5%、69.8%，处于较健康水平。

　　长期指标看，尚无明显住房过剩。根据恒大研究院《中国住房存量：过剩还是短缺》测算，2017年城镇住宅套户比1.07，供求基本平衡。但住房质量不高的问题仍很突出，存量住房中商品房占比仅40.7%;1999年以前修建的住房占41.4%;设施不完备住房占比高，如25.8%的住房无独立抽水马桶，7.6%的住房无独立厨房。

　　(3)信用：居民、企业加杠杆放缓，信用风险可控。

　　居民层面，2018年居民住房贷款余额/GDP上升1.5个百分点，增速放缓2.1个百分点;居民住房贷款发放额/住房成交金额回落1.8个百分点。

　　我国居民债务风险相比国际均值不高。2018年，住房贷款余额/GDP为34.5%，低于发达国家50.9%的均值;住房贷款余额/可支配收入为59.0%，低于发达国家68.0%的均值。我国居民住房杠杆安全边际尚充足，商业个贷不良率维持在0.4%以内。

　　企业层面，截止2018年6月末，A+H股上市房企真实负债率为55.3%，较2017底小幅回落0.6个百分点;房企债务结构趋于合理，2018H1短长期有息债务比为45.1%，较2017年下降2.5个百分点;偿债能力明显增强，速动比率和现金短债比分别从2014年的46.5%、81.6%提升至2018H1的57.6%、112.3%。分梯队看，当前龙头房企杠杆水平最低、短期偿债能力最好且债务结构合理，发生风险可能性最小;小房企杠杆水平最高、短期偿债压力最大且高度依赖短期债务，财务稳健性最弱。

　　决策做对了就等于项目成功了51%，那么企业高层如何作出最佳决策?

　　如何能让项目为企业创造更多利润?

　　如何让楼盘火爆热销，热销背后意味着什么? ……

　　用我们的课程和您共同探讨发展……

　　【课程宗旨】

　　立体整合资源，系统项目运营;提升项目价值，创造超额利润

　　【课程目的】

　　整合知本：学习系统、实用的项目核心运作体系

　　实战操盘：注重互动、案例教学，提升实战操盘能力

　　经验分享：汲取高等学府教授、业内专家、行业领军人物思想精华

　　人脉聚合：结识业内精英，有效拓展人脉

　　资源整合：搭建资源平台，立体整合资源

　　全面提升：专业管理专家现场授课，全面升华管理与领导力

　　【课程特色】

　　更核心、更专业：策划营销是直接影响项目成败以及利润最终实现的关键所在，课程以房地产开发灵魂及价值创造环节，策划营销为主线，重新专业诠释了房地产项目运营系统更系统、更深化：策划营销贯穿了房地产开发的整个过程，是一个系统工程，课程着重于企业中高层对各关键环节节点的系统掌控，以及各个节点的深度运用与控制更实战、更互动：为使课程学习更具实用性，课程采用大量案例教学，并在“实战分析”单元请热销楼盘操盘手现场讲解楼盘真实全案操作过程，更有学员与专家、学员与操盘手、学员与学员之间的智慧互动、经验交流。

---

　　培训课程：清华大学房地产营销策划高级研修班招生简章【清华官方课程】

　　联系人：李老师 13911249815