清华大学房地产营销策划研修班谈房地产调控启示

　　但若将观察周期拉长，2014年930以来的本轮房价上涨幅度大，积累了一定风险，“稳地价、稳房价、稳预期”仍须放在突出位置。2014-2018年，本轮房价上涨幅度居世界第六;房价收入比上升，偏离了2009-2014连续5年的下行趋势;居民杠杆率提升速度历史最高，超过2000-2003、2008-2010两轮加速加杠杆期;部分小房企高度依赖短期债务，面临一定的流动性压力。

　　部分城市房价上涨累积风险未完全消化。2014年以来，房地产市场开始呈现“总量放缓，区域分化”的新阶段特征，不同城市风险水平差异明显。例如全国房价收入比虽处安全区间，但96个样本城市中，有10个城市房价收入比处于历史中值之上、16个城市房价收入比超过同能级均值20%。在风险积累基础上，如果房价再度反弹，会有演变成泡沫的可能。因此，因城施策，由地方政府根据自身情况调节，中央加强考核，是短期防风险的重要手段。

　　房地产市场面临增速换挡，由高速转向中高速增长，阶段切换后更需防范房地产风险。1998年起，中国房地产进入“大建设”阶段，城镇化大幅推进、经济高速增长，住宅新开工年复合增速16.8%。2013年，城镇住宅新开工峰值出现;2017年，城镇住宅套户比达到1.07，北京、深圳等5个城市二手房成交套数稳定超过新房，进入存量房市场。各项指标均显示，我国房地产市场已基本告别短缺，将逐步切换至中高速、高质量发展阶段。国际经验表明，阶段切换后，住房市场风险滋生的概率将大幅提高。房地产政策应适应新发展阶段特征，避免寄希望于刺激房地产重归高增长轨道，注重提高住房质量、改善人居环境、提高住房成套率、保持住房金融制度长期稳定。

　　要防止政策风格切换引发风险。宏观政策的实施有明显时滞，从发现问题到研究对策、确定政策、具体实施，最后到政策产生效果，都需要时间，而在这段时间里，形势已发生变化，政策往往产生相反的效果。房地产政策尤其如此。

　　当房地产市场高歌猛进之时，紧急踩刹车并不会立刻带来市场降温，“越调越涨”，严厉的政策在短期甚至能刺激购房欲望。随着调控政策的轮番出台，房地产市场逐渐降温，从“价涨量跌”，到“价平量稳”，如果政策持续加码，会进一步过度到“量价齐跌”，因此，房地产政策的节奏和力度尤为重要。

　　要防止政策信号加速市场下行。房地产市场下行，意味着抵押物价格下跌。由于中国直接融资体系不发达，信用创造严重依赖房地产，房价一旦进入下跌通道，经济将进入“债务-通缩”循环。

　　城镇化是吸纳房地产风险的最优途径。中国人口有四种迁移方向：从农村到县城、从县城到中小城市、从中小城市到省会城市、从大都市圈到大城市，四个流动方向，以及城镇化带来的住房消费升级，不断创造需求。应顺应人口流动趋势，调整区域及城市发展规划、产业布局、土地供应等推进人地挂钩、供地与库存挂钩，减少空置风险。

　　决策做对了就等于项目成功了51%，那么企业高层如何作出最佳决策?

　　如何能让项目为企业创造更多利润?

　　如何让楼盘火爆热销，热销背后意味着什么? ……

　　用我们的课程和您共同探讨发展……

　　【课程宗旨】

　　立体整合资源，系统项目运营;提升项目价值，创造超额利润

　　【课程目的】

　　整合知本：学习系统、实用的项目核心运作体系

　　实战操盘：注重互动、案例教学，提升实战操盘能力

　　经验分享：汲取高等学府教授、业内专家、行业领军人物思想精华

　　人脉聚合：结识业内精英，有效拓展人脉

　　资源整合：搭建资源平台，立体整合资源

　　全面提升：专业管理专家现场授课，全面升华管理与领导力

　　【课程特色】

　　更核心、更专业：策划营销是直接影响项目成败以及利润最终实现的关键所在，课程以房地产开发灵魂及价值创造环节，策划营销为主线，重新专业诠释了房地产项目运营系统更系统、更深化：策划营销贯穿了房地产开发的整个过程，是一个系统工程，课程着重于企业中高层对各关键环节节点的系统掌控，以及各个节点的深度运用与控制更实战、更互动：为使课程学习更具实用性，课程采用大量案例教学，并在“实战分析”单元请热销楼盘操盘手现场讲解楼盘真实全案操作过程，更有学员与专家、学员与操盘手、学员与学员之间的智慧互动、经验交流。

---

　　培训课程：清华大学房地产营销策划高级研修班招生简章【清华官方课程】

　　联系人：李老师 13911249815