清华大学房地产营销策划研修班谈发地产发展需要经历哪些阶段

　　根据发达国家经验，房地产市场发展经历三个阶段。(1)高速增长阶段，为战后20-40年，英国、美国、日本、德国此阶段(1946年-新开工峰值年份)新开工年均增速分别达4.6%、6.6%、12.5%、6.1%;(2)提质降速阶段，70-90年代，发达国家普遍出现新开工峰值，如英国1972年、美国1972年、日本1973年、德国1994年，此后住房建设增速换挡，四国新开工增速降至-0.4%、0.1%、-1.0%、-2.1%(新开工峰值年份-2018年)。(3)成熟阶段，或称存量房阶段，二手房取代新房成为主要交易品种，如2017年美国、日本(首都圈)二手房交易占比分别达80.7%、58.7%。阶段演变背后的推力是经济增长、城镇化和人口年龄结构。

　　房地产告别第一发展阶段后，三类指标更易出现异常、引发危机。

　　在房地产发展第一阶段，住房短缺(套户比小于1)、经济增速较高、城镇化快速推进、20-50岁人口占比保持高位。此时：(1)房价上涨的风险可被高速增长的收入、充足的需求稀释;(2)不存在长期供给过剩;(3)居民、企业债务水平尚处于低位，信用风险较小。三类指标不易出现异常，即使出现也较易被化解。如日本1969-1974年，套户比小于1、城镇化率未超70%、20-50岁人口占比处于高位，房地产尚处于第一发展阶段。期间尽管名义房价年均上涨20%，1974年进入调整期，但房价仅下跌五年又重回上涨通道，房价下跌未引发严重的信用风险和经济、金融危机。

　　在房地产发展二、三阶段，住房短缺缓解(套户比大于1)、经济增速换挡、城镇化放缓、20-50岁人口占比下滑。此时：(1)房价上涨风险缺乏化解动力;(2)供给过剩风险初现;(3)居民/企业杠杆水平已处高位。三类指标均易出现异常，演变成“危机”。历史上由房地产风险引发危机主要案例：日本1986-1991年房地产泡沫、香港1991-1996年房地产泡沫、美国2001-2006年房地产泡沫，市场均处于第二、三发展阶段(对应套户比分别为1.11、1.10、1.15左右)。

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