清华房地产总裁班谈房地产基金的最终目的是什么

　　房地产基金即私募股权基金的一种，房地产投资基金一般指专注于房地产领域的私募股权基金，是一种面向私有房地产资金进行并购或开发的投资模式。在房企资金收缩的今天，房地产基金也是房企开源的重要来源。

　　房地产基金最终的目的是要将募集得到的资金投入具体的房地产项目中,并希望通过项目的运作获益而向投资人进行分配。因此,无论房地产基金结构搭建得如何巧妙,在实际进行投资前,都必须对项目进行必要的尽职调查工作。对项目(包括对项目持有人)的尽职调查通常分为市场调查、工程调查、财务调查和法律调查。以下笔者将重点解析房地产基金项目法律尽调中需要注意的要点。

　　无论房地产基金最终对项目的投资方式是股权收购投资、夹层投资、债权投资、准REITS化结构还是以上各种投资模式的组合，我们都建议法律尽调必须涵盖项目及项目持有人及相应的房地产项目公司(在某些项目中还需包括项目持有人股东、实际控制人及担保方)等方面。

　　.项目持有人是否经合法程序成立、相关资本金是否已按法律规定/章程约定进行缴纳。如成立程序有法律问题或瑕疵,需要尽可能要求项目持有人纠正该等问题或瑕疵或提出相应的担保或补偿措施。

　　如项目持有人为房地产开发企业,其持有的房地产开发企业资质证书是否仍处于有效期内或是否存在超越资质许可规模开发的情况。如存在该等情况,非但项目持有人可能遭受到行政处罚,项目本身在开发过程可能也会被相关主管部门叫停,从而实质性影响项目投资周期。碰到资质证书过期的情况,一般来说还比较容易纠正,但是如果碰到超越资质开发物业的情况,纠正的可能性通常不大。考虑到很多情况下,超越资质开发是得到当地主管机关默许的,建议要求项目持有人向相关主管机关取得无违规证明,并要求项目持有人在相关合同中承诺对因其违规行为导致的基金投资的损失承担完全的赔偿责任。

　　项目持有人股权结构是否清晰、是否存在股权代持情况、股权是否存在质押或被查封情形。基金对项目的相关投资安排最终需要达成，往往需要项目持有人股东会出具相关决议,如果项目持有人的股权结构不清晰或者存在股权代持的情况,往往会对最后达成的股东会决议产生不利影响。通常需要项目持有人完全披露其股权结构至实际控制人,并要取得股权各个层面的许可。如股权存在质押或查封的情况,则对将来项目持有人控制权及项目开发情况造成极大的不确定性,因此根据项目不同情况,可以采取要求取消权利限制措施或者要求项目持有人及/或其股东提供承诺担保的方式缩小风险。

　　项目持有人是否存在未结诉讼、仲裁或被执行情况。如存在,则需要结合实际情况,判断该等情况对项目的影响大小并釆取相应风险防控措施。

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