清华房地产课程谈为什么上海的房地产优势如此显著

　　据统计，2008年至2016年，北京大宗交易市场年度成交额均在400亿元以下，最低的年份仅200亿元左右;2017年，交易额首次突破400亿元关口至413亿元;2018年交易额达560亿元。而据市场机构世邦魏理仕(CBRE)统计，2019年北京投资市场大宗交易总额达到创历史纪录的866亿元!

　　相比之下，2016年至2018年，上海大宗物业的交易总额分别约为1390亿元、1210亿元和1172亿元(数据来自戴德梁行)，远超同时期的北京。以2018年为例，上海的大宗物业交易数量占全国的47%，交易金额占41%

　　为啥资本这么喜欢上海?主要有三点原因：1、市场化程度高，2、货多，3、交易十分活跃。

　　1和2其实是3的必要条件。对资本来说，交易的活跃十分重要。因为一只基金的周期普遍是3年、5年和8年，其中以3年和5年期的居多，到期就要退出。如果交易不够活跃，没人接盘，就没办法退出，从而出现兑付危机。

　　比如，去年永柏资本就被曝出深陷近70亿元的兑付危机，而暴雷基金的底层资产也是不动产物业。

　　上海的大宗物业交易活跃，使得资本可以比较顺利退出。据投中网不完全统计，2005年至2019年，上海大宗物业市场频繁易主物业达27座，包括各种产品形态，且涉及近70笔交易。

　　这意味着14年间，平均每座物业大约交易了2.6次!这些大宗物业每隔3年迎来一次易主高峰期，与基金的退出周期吻合。而且，这些物业也确实主要是在投资机构之间换手。

　　数据还显示，这27栋物业中，超过7成的易主周期在2-5年内，约5成物业易主间周期在3-4年，仅有2成的物业易主间隔期在5年以上。

　　而且，绝大多数的物业在易主后没有经历诸如酒改办、商改办等大改造，大多都是基于绝佳地段升值倒手的。换句话说，怎么买回来的，怎么卖出去。

　　这得益于这期间(2005年至最近一轮调控)，中国的房价处于单边上涨的态势，上海这样的一线城市更是一骑绝尘。即便持有两三年，也可以获利不菲。

　　因为过去多年来，中国楼市均呈现出3年左右的一个小周期，这跟大部分投资基金的周期很匹配。

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