清华房地产课程谈房地产要回归基本收益，靠能力吃饭

　　进入2019年，此前一向高歌猛进的上海大宗物业交易市场熄火——2019年的4个季度，上海大宗物业的交易额分别为480亿元、118亿元、121亿元、38亿元，全年总量仅为757亿元，是2016年以来首次跌破1000亿元，缩量态势十分明显。

　　为何?明源君认为主要有以下几大因素：一是市场供需情况、二是产业结构和租赁表现，三是房价涨幅放缓了。

　　首先北京的供应量和存量较小。

　　世邦魏理仕发布的《2018年上海房地产市场回顾与展望》显示，2018年上海优质写字楼供应高峰持续，写字楼需求进入多元化阶段。同时，2018年上海零售物业单体体量超过10万平方米的大型商业项目较上2017年翻番。

　　较大的供应量，加上去年下半年受到外部经济形势冲击，企业观望情绪升温，租赁决策周期平均延长1-2个月;部分以成本为导向的企业，改以续租加联合办公的组合模式，解决短期需求。

　　因此，2018年，虽然上海写字楼市场全年净吸纳量超历史平均，但同比下降22%，空置率因而推升至15.2%，为过去10年历史新高。

　　全市平均报价基本持平，项目之间的竞争日趋明显并逐步反映在实际成交价格，全年平均有效租金较去年同期下滑1.2%。

　　相比之下，目前，北京写字楼的存量远低于上海。并且，从未来几年的供应总量来看，北京也仅是上海的一半。物以稀为贵，这自然引起了资本的青睐。

　　其次是产业结构有所不同。

　　北京是国内唯一一个第三产业占GDP的比重超过80%的城市，比上海和深圳分别高出11.08个和22.2个百分点(2018年底数据)。

　　以写字楼为例(大宗物业交易以写字楼为主)，由于北京的租户以大型金融机构、高科技企业，以及其他高端服务业企业为主，受经济环境的影响较小，租户承租能力强，流失的几率小。

　　最后，房价上涨的速度放缓了。

　　楼市跟股市一样，越涨越买，呈现出量价螺旋上升的状态。可是，自调控以来，一线和核心二线，价格被严控，价格上涨变慢，甚至出现了不涨或下跌的情况。整个楼市的小周期被大幅拉长，过去买入核心地段的物业，坐等价格上涨，三年左右换一次手就能赚钱的套路，现在行不通了(这有点像增量开发里面的快周转，同样是建立在价格快速上涨的基础上，一旦价格不涨甚至涨得略慢一点，马上就玩不转了)。必须得看租金收益率，买入价格要合适。

　　从投资回报率的角度看，虽然2019年上海大宗交易成交的整体投资回报率呈现明显的持续上升趋势，但是跟北京比还是有距离。北京的回报率一直是全国四个一线城市中最高的。

　　以北京中关村为例，由于可供交易的大宗物业较少，因此交易并不活跃，但是众多资本虎视眈眈。因为得益于众多高科技企业汇聚于此，中关村的租金已经赶超CBD，跃居北京第二名。2019年第四季度，中关村的空置率仅为2.5%，是北京空置率最低的商圈。在资产价格上涨速度放缓的大势下，较高的租金收益率，是极好的护城河，是根本。

　　此外，可供交易的标的少+价格上涨速度变慢，意味着你要靠能力吃饭。换句话说不能像以前那样，买过来之后就照旧，等着升值就行，而是要对其进行改造，进一步挖掘其价值。比如年初传出的京东收购翠宫饭店，其实际买家为外资基金安祖高顿，鉴于京东曾对外宣布，其云计算部门未来将入驻翠宫饭店，显然需要经过改造才能入驻。

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