清华房地产总裁班谈房地产出现的现金流该如何结算

　　比如说你买了一套300平米的房子，把它放着觉得很浪费，想通过出租来获取租金。普通人想着整套租出去获取收益，但这就不叫亩产了。

　　亩产的逻辑一是通过分割成多间来获得现金流，二是通过装修。

　　把房子装得富丽堂皇，干嘛用呢，这种大型的别墅，我去租给那些有特殊需求的，比如影视公司、广告公司当然还有就是按时间出租，有很多市中心的房子可以做民宿、做钟点房、按天出租，这就是提升亩产。

　　随着资产总额的增加，贷款起的作用就越来越小，而房产产生的租金作用越来越大。

　　对于注重亩产的购房者，某种程度上可以无视涨幅，也不存在月供维持时间的问题，因为这部分人大多数现金流都是正的。

　　无视涨幅看上去不符合逻辑，但在实际生活中这样的人群很大，最典型的就是城中村居民，根本不管房价的涨涨跌跌--要知道城市商品房涨价实际上城中村房屋也是一样涨价的

　　从拆迁评估就可以看出，反之跌价也会影响--他们最在乎的就是租金，只要租金持续上涨，就可以依靠租金养活全家人。

　　对于注重亩产的购房者而言，怎么样把手中巨大的仓位变成稳定而源源不断的现金流才是最重要的。

　　在维持住现金流的前提下，再去追求涨幅，有涨幅锦上添花当然更好不过，无涨幅也不会阵亡。而追求租金其实已经包含了涨幅，因为但凡好租的房产总是在好城市、好区域，涨幅只会迟到、不会缺席。

　　这批人群严格地说也不是投资人，而是一个经营者。一个房东就是一家小型企业的操盘手。注重亩产本质是通过对租户的服务，将房产变成现金流，是最重视客户最具有客户思维的。

　　要通过自己对房产的不断改造来提升现金流，最常见的是凤变冰、分割时间和分割空间三种方法，其实还有改变客户属性的方法。无论是哪一种方法，都要通过投入时间和精力去对房屋进行改造、迎合用户，本质上都是经营。

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