清华房地产研修班谈项目分期及户型选择的筹划

　　企业对同一项目尽量分期、分区开发不同类型的房产，如：别墅、商业、普通住宅、非普通住宅等，不同的物业类型的土地增值税对应不同的税负。合理的规划项目的分期及物业类型有利于降低企业土地增值税的整体税负：

　　(1)规划分期的要点：

　　a、 展示区及分期范围的规划

　　土地成本的分摊以确权物业的占地面积为基数，尽量均衡各分期的范围和容积率，以避免各分期物业单位土地成本的不均衡。

　　b、 规划证分期

　　规划证为土地增值税清算单位的重要依据，规划证范围越小，清算越细，无法均衡增值率，引起税负的上升。因此建议大规划证，分期中尽量避免过多拆分规划证。

　　c、 高增值物业与低增值物业合理搭配

　　(2)户型的选择

　　a、 户型规划中考虑小户型住宅土地增值税优惠，避免出现危险面积户型，如119平米、122平米套内产品。销售未溢价，税负却增高。(住宅社区容积率在1.0以上、单套住房套內建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下，增值额不超过20%，免土地增值税)

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