房地产开发与投融资班谈各项成本的归集与控制及合同的订立执行

　　a、 土地成本归集：土地出让金、转让款、契税、市政配套、耕地占用、土地闲置费，拆迁补偿、安置费及相关税费等。

　　b、 前期工程费归集：前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。

　　注：境外设计费发票的取得及有效性

　　c、 建筑安装工程

　　d、 基础设施建造费归集：基础设施建设费是指开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通 讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。

　　e、 公共配套设施费归集：公共配套设施费专指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。

　　注：根据产权、盈利，转移情况进行成本归集，建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　f、 开发间接费归集：开发间接费企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。在核算中，开发间接费主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。

　　(2)成本的分配

　　房地产相关成本可明确受益对象的直接计入相关物业，不能区分则按共同成本归集后进行分摊

　　(3)成本的控制

　　房地产公司税收筹划依赖于良好的成本控制，房地产公司须在项目成立之初，根据对规划设计及市场的的研究与测算，制定合理的目标收入，目标成本，目标税负率，建立全面预算制度，对目标进行分解、细化、执行和反馈，依据市场的实际反应，适时调整相关的成本，以达到合理的税负。

　　(4)合同的订立与执行

　　房地产合同的订立需根据规划设计目标成本的要求，严格按招标程序及合同订立流程来订立，合同订立过程中需明确合同内容及合同范围，以便成本的归集与调整。如：对合同内容进行分拆，在总价不变的情况下，适度提高高增值物业的成本。同时须严格按合同内容执行，相关工程付款需做到工程业务进度、资金流向及发票内容与金额相一致，以支撑成本的确定。

　　3、涉及税种及关注要点

　　项目设计建设阶段房地产开发企业主要涉及印花税、土地使用税。项目设计建设阶段合同类型较多，金额较大，税局比较关注，且国内一般小税重罚，所以需引起适当的重视。

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