清华大学房地产营销策划班谈疫情打击下 房地产拉动经济增长还可行么

　　房地产是地方财政收入重要来源，且能提供大量就业机会，维持房地产市场稳定意义重大。此前全国楼市大调控已进行三年有余，房价过快上涨的势头被按住。新冠疫情令原本正在下行的楼市雪上加霜。疫情冲击之下，各地楼市调控政策进入新一轮密集调整期。但地方政府松绑尺度过大，中央立马发声“敲打”。地方楼市新政能否顺利执行，考验着各地决策者拿捏尺度的能力。“地方政府肯定是想放松调控，但上面管得很严格。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。他认为，地方政府很难突破中央定下的“房住不炒”基本框架。

　　疫情在1月下旬大面积暴发，房地产销售被迫中断。直至2月中下旬，各地售楼处才逐渐解封。因为失去了40天左右的销售期，多家开发商2月业绩腰斩。房企的生死存亡关乎就业、民生与财政收入，各地政府不能坐视不管。春节过后，中央和各地政府都颁布了大量提振经济的举措，房地产业纾困政策密集出台。这些措施主要是帮助房企渡过难关，而不是给非刚需购房者提供便利。随着利好政策不断出台，市场预期出现微妙变化，部分地方政府借机探索更大尺度放松调控。美联物业全国研究中心总监何倩茹告诉财新记者，判断全国楼市的风向，主要关注热点城市，尤其是限购和信贷政策是否放松。限购政策聚焦购房需求，限贷政策聚焦购房杠杆。2019年12月，中央经济工作会议提出“稳地价、稳房价、稳预期”三大目标。在中央政府看来，各地微调步子太大，就会被其他城市效仿，导致大范围的调控放松，因此要及时“纠偏”。

　　3月起，各地陆续“摘口罩”。疫情期间受抑制的购房需求正在陆续释放。这一路径与SARS疫情前后的楼市走势基本相似。分析人士普遍认为，新冠疫情对宏观经济的负面影响更大，疫后重振经济成为各地政府工作重心。谈经济不可避开房地产。此外，地方政府依赖土地财政来补充收入。过往数轮经济下行周期中，房地产都发挥了提振作用。浙江大学暨浙江省公共政策研究院研究员杨遴杰总结了近20年来三次房地产救市经验，从宏观经济背景、房地产拉动经济的实际效果及代价等方面，分析房地产与经济发展的关系。他将最近20年分为三个阶段：2003年SARS后，房地产繁荣，和经济发展相互促进;2008年“4万亿”计划面世，地产勉力支撑经济增长;2015年后，地产去库存，经济增速下滑，靠房地产拉动经济实属“无力回天”。“这一趋势非常有意义。开发量到每年十几亿平方米之后，再刺激房地产，只是活跃了销售、涨了房价和地价，开发规模和投资额已经很难有大的变化，甚至低于GDP增速。”杨遴杰说，此时如果简单沿用过去放货币、加杠杆的方式，把房地产变成金融化产品，对经济已无积极意义，反而积累债务风险。柳阳称，中国经济更需要一些边际效应强的行业去带动经济发展，比如高科技制造业等。

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