清华大学房地产营销策划班谈未来房地产的发展趋势

　　1、未来房地产市场会两极化发展，类似于新加坡房地产制度，商品房越来越少逐步变成奢侈品，租赁市场和保障房规模会加速扩大，最终实现如深圳市长所说，“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。

　　但这并不意味着，商品房的价格会因此跌下去。有钱人还会向上寻求商品房带来的居住体验，例如新加坡，虽然一开始就实施“组屋制度”，但商品房房价还是与日俱涨。当然房地产价值的「城市地段论」会愈发凸显。

　　2、种种迹象表明，未来房地产投资红利越来越少。最终会变成一种“防御型投资”，主要用来抵御长期通胀，获得暴利越来越难，炒房变得越来越不明智。当然对于一般老百姓来说，抵御通胀已经是非常好的投资标的了。

　　3、这些趋势会由一线城市逐步向二三四线城市扩散。因为一线城市对土地财政的依赖度小，而且市场能开发的土地之前已经差不多都卖完了，已经步入存量房时代。在存量房时代，地方财政的主要来源可能就是接下来的房地产税，和人才们努力工作所创造出来的财富税收。

　　所以你会发现留住人才，布局房地产税是未来核心城市最重要的使命。

　　4、相对于一线城市二线城市会有一波红利期，因为更需要地价带来的财富积累来扩大城市规模，招商引资抢占城市发展高地，所以对「农地入市」的积极性不会太高，几乎是被动的。但在目前的经济形势和购买力下，红利会被推迟。当然大家也不要着急，中国经济回到原有转速也得在半年之后了。

　　5、三四线城市目前还处于房地产开发的第一阶段，对土地财政的依赖会更强，当然对房地产税和农地入市、取消预售房制度，这类遏制房价的措施从内心是排斥的。

　　但巧妇难为无米之炊，上一轮房价周期将购买力耗尽，如果未来产业无法兴起，人才无法流入，则很难在房地产上有所作为。

　　无论与否，现在的政策出台都是向着保护刚需的方向进行，这是中国房地产实现长足发展的必要措施。在未来大分化时代，买房投资这件事情一定要谨慎了。

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