清华大学房地产营销策划研修班谈房地产经济已全面换挡

　　房地产已经换挡，指望靠楼市调控放松而获取业绩增长的时代已经一去不复返，开发商正面临信贷、信托、发债全面收紧，如今的突破口是如何打破购房者越来越理性的观望格局，给购房者以最大的实惠，让购房者跳出买涨不买跌的怪圈。

　　降价的条件已经成熟，尽管遭遇各种阻挠，但是降价似乎也是最好的唯一出路，靠人不如靠己。

　　如果说过去还有开发商或炒房者对调控放松抱有幻想，那么官方多次表态，亮明鲜明的立场，人民日报就表示，中国经济“稳增长”绝不靠房地产。国家更是传递出鲜明的信号：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期促进经济的手段。”

　　大局已定，一些有远见的开发商早已未雨绸缪，过去一形势不好就想到靠房地产拉动幻想破灭了，我觉得这是好事，大家的精力不会再去等，而是把精力和心思用到刀刃上，实在干不了的主动或被动退出行业，这也不是什么坏事，没必要做无用功了。

　　恒大最早全面促销卖房，打响第一枪。碧桂园公开降价退出优惠活动，更有甚者，时代中国给员工安排了硬性卖房指标，未完成者将被裁员……像时代中国这样利用变态手段不得人心的卖房行为或许很难真正赢得业绩上的长期增长，但是一般通过适度降价或促销的房企大多获得了市场的认可。

　　据报道称，恒大“抢跑”效果明显。继9月创下831亿元的单月销售记录后，恒大在10月再次取得“逆天”成绩，刷新自身记录。根据克而瑞发布的数据显示，10月恒大销售金额达930亿元，环比增长11.9%，同比大增75%。这得益于恒大的大规模降价促销。

　　早在8月20日，恒大就推出了全员营销的大促活动。“抢跑”的效果十分明显，恒大在“金九银十”两个月的销售金额就高达1761亿元。同样大力促销的碧桂园在十月的销售金额也达到了850亿元。

　　但这并不能说整个房地产市场好转，市场整体并不如数据体现的这么好，项目总体去化率并不佳。而市场集中度越来越高，大房企越来越抢占了市场份额。如今降价也好，促销也罢，最终目的是地王打破僵局，不是市场没有需求，而是如何让购房者买得起愿意买。

　　恒大连续两个月的高销售额让房企座次重排，碧桂园仍列第一，恒大升到了第二，万科被挤到了第三。万科十月的“成绩单”不尽人意，销售金额同环比均下降，同比降低约19.8%，环比下降约12%。万科由于打折力度不太大，或者说根本不降价，所以以价换量的效果也就没那么明显。

　　所以，在房住不炒格局下，在房价稳定大局下，房价大涨肯定不可能，但房价大跌也不现实，那么大房企开展的降价促销同样要遵循这个道理，可以降价，但不违背原则，不破坏市场，不搞恶性竞争，太保守不行，过于激进也不行，我想这一切以购房者需求出发，无论是对市场对开发商还是对购房者都是好事。

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