房地产开发与投融资班谈房地产增值税扣除项目的审核工作包括哪些

　　1.取得土地使用权所支付的金额

　　纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　2.房地产开发的成本

　　纳税人房地产开项目实际发生的成本，其中：

　　土地征用及拆迁补偿费：土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等;

　　前期工程费：规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出;

　　建筑安装工程费：以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费;

　　基础设施费：开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出;

　　公共配套设施费：包括不能有偿转让的开放小区内公共配套设施费发生的支出;

　　开发间接费用：直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;

　　借款费用：符合资本化条件的借款费用。

　　3.房地产开发费用

　　与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，其中：

　　利息支出：凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;

　　其他房地产开发费用按1、2项规定的金额之和的5%以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按1、2项计算的金额之和的10%以内计算扣除，不再考虑利息的扣除。

　　4.与转让房地产有关的税金

　　营改增后不包括增值税;企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除;凡不能准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

　　5.国家规定的其他扣除项目

　　可按1、2项计算的金额之和，加计20%予以扣除。

　　(二)扣除项目合规性要求审核：

　　①扣除项目金额实际发生的支出应取得合法凭据的才能扣除，

　　②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的;

　　③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆;

　　④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的;

　　⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用;

　　⑥对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

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