房地产开发与投融资班谈土地增值税应纳税额的计算的方式是什么

　　营改增后，房地产企业进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定收入和相关税费：

　　①土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

　　②与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

　　应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

　　增值额=应税收入额—扣除项目金额

　　增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

　　1、地下非人防无产权车位是否参与清算

　　地下非人防的车位，开发商一般都是以出售给业主，车位是否属于土地增值税应税范围?

　　部分省份以产权定调，有产权就参与清算，无产权就不参与清算，地税局选择无产权不参与清算，根源是车位收入成本倒挂，参与清算势必造成土地增值税减少。国税发[2006]187号对于配套的停车场规定是“建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用”。

　　2、分摊：地下无产权车位成本的分摊

　　接着上一个问题，确定了是否参与清算，对成本如何分摊，地产车位无产权，不计容不分摊土地成本是没有争议的。如何分摊其他开发成本?是仅分摊建安成本还是包括地上精装修、园林景观、开发间接费用等等?是据实分摊还是全部一刀切按面积“大平摊”。

　　土地增值税的清算审核和计算工作非常繁杂，是土地增值税管理链条中的重中之重和难中之难。企业扣除项目及其金额是否真实、准确，是否合规，有无虚列开支的情况，税务部门审核越来越严格。房地产企业应合规经营，充分了解税收政策法规，把税收优惠政策用足用好，避免不合规的税收筹划和涉税风险，这是每个企业持续努力的方向和目标。

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