清华大学房地产营销策划班谈房地产私募基金运作流程

　　房地产私募基金通过向符合条件的机构及个人投资者募集资金，交由专业的管理团队进行管理，商业银行充当资金流通的中介。房地产私募基金运作的最终的目标是寻找优质的房地产项目，投资获利;下面将主要分析房地产私募基金项目投资的运作流程。

　　(1) 项目筛选

　　筛选项目是PE开展投资的第一步，从众多项目库存中以最快的速度、最低的成本准确选出优质的项目，是房地产私募基金投资的核心准则。项目信息的搜寻难度相对较大，信息的不对称和信息来源的限制，房地产PE一般倾向于通过前期与优质地产公司建立联系，当这些资质较好的房企有融资需求时，能够抢先于竞争对手拿到项目。

　　房地产PE一般基于特定的项目产生，其投资主要关注房企产企业本身，信誉好、实力强的房地产企业是项目收益及投资安全的保障。大部分房地产PE是财务投资，除在董事局会议上参与企业重大战略决策、提供经营管理策略方面提供指导，并不会参与企业的日常经营管理;因此PE出资后对于资金的具体使用情况、项目的运作情况缺乏可控性，选择成长性高、优质的项目管理团队作为投资对象尤为重要。

　　具体来说，在房地产开发的不同阶段，房地产PE所面临的风险和获取的收益均不同。在房地产项目启动阶段，由于项目前景尚不明晰，所面临的风险较大，相应的投资收益也较高，偏好风险投资的房地产私募基金最为合适;在房地产项目建成运营阶段，项目能够带来稳定的现金流，风险下降收益也相对较低，房企通过质押股权获得融资;一些创新型项目，如共享办公、出租公寓等，具有风险偏好的基金较为合适。

　　随着房地产固收类私募转变为股权类私募，房地产私募基金刚性兑付被打破，项目筛选由之前的关注房企项目团队资质到如今的关注项目团队+项目标的本身。项目本身的运营状况将直接关系到基金的营收，因此在与优质房企加强合作的同时，也要深入了解项目前景，回款能力强、能够得到市场认可的房地产项目才真正具有投资价值。

　　(2) 项目评估

　　房地产PE在收集到项目信息后，根据自己的投资范围、风险偏好、规模状况等进行初审，刷掉绝大部分不合适的项目后，留下符合自身投资条件的项目，通过对这些项目进行深入的专业评估和尽职调查后，最终决定所要投资的项目。房地产PE的尽职调查主要包括：房地产企业的状况及房地产项目的基本要素。

　　在房地产企业方面，调查的内容主要包括：房地产企业的基本情况，如注册资本、发展战略、城市布局、行业地位、股东实力等;财务状况，如资本结构、净资产、总资产、现金流、利润水平等;法律核查，包括是否涉及纠纷或诉讼、土地与房产的产权是否完整等。

　　房地产项目的基本要素主要包括：项目的基本情况，如地理位置、占地面积、建筑面积、物业类型、周边环境等;证件状况，如项目是否有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证和销售许可证等;资金方面，包括房企自有资金及投入比例、其他资金来源及所占比例、建筑商垫资情况、预计收到预付款的时间等;市场定位，包括项目的物业类型、档次、目标客户等。

　　(3) 投资决策

　　经过严格的尽职调查后，基金管理团队需要作出投资决策，如是否投资、投多少，然后管理团队与企业进行合同条款的谈判;在双方达成一致后，签订投资合同，进入投资管理阶段。房地产PE与房企谈判的重点主要包括：PE入股比例、管理层激励和PE的控制权机制。

　　入股比例与PE未来的收益直接相关，房地产PE一般通过项目未来的估值来推算出基金预期收益率下的股权比例。房地产PE与房企的矛盾点在于对项目未来的估值，房地产PE倾向于保守的估值方法，以降低项目的整体估值来获取更大的股权比例;开发商倾向于高估值从而减少出售的股权比例，利益面前双方会面临一些碰撞。通常双方会安排一个激励合约来解决，即当投资项目的盈利达到某个节点，房地产PE可以降低股权比例要求。

　　管理层激励及PE的控制权机制谈判，主要是为了激发管理团队的动力，提高项目运作效率和最终受益;同时避免管理团队作出违背PE投资人利益的行为。房地产PE通常会与房企项目管理团队签订股权利益分成协议，当企业完成相应的利润目标，能够获得更多的股权奖励;由于优先股股东要先于普通股股东受偿，如果项目运营不善，管理团队自身的利益将首先受损。房地产PE也会通过一定的控制来保护自身利益，如入席董事会、获得投票权。

　　(4) 投资管理

　　房地产PE投资后存续期间，PE会对投资项目持续跟踪和反馈，在董事会中发挥影响力，保证项目团队的延续和稳定，PE凭借丰富的经验为管理团队提供支持，帮助项目团队成长，为项目顺利运行及盈利提供帮助。同时房地产PE会要求优先满足被投资项目后续融资的需求，或运用反摊薄条款来控制追加投资，防止股权被稀释。

　　(5)投资退出

　　房地产PE的退出或将以股权出售为主，在市场估值较高的时候，房地产PE将持有股份转让出售，以收回投资并获取收益。当政府对于楼市的调控政策较为宽松时，市场表现相对强劲，房价的持续上涨将提升投资项目的估值，在合适的区间推出将获得更高收益;当市场处于下跌通道，房价弱势导致项目估值偏低，如果这时候退出可能会拉低收益率，房地产PE不得不选择延长期限或折价出售。

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