清华大学房地产营销策划班谈房地产私募股权基金发展

　　房地产私募基金介入地产开发主要有三个时点：启动资金、四证不全，银行不发放贷款、项目为封顶，银行不发放按揭贷款。当房企资金紧张而贷款融资受到限制，房企面临的资金缺口将给房地产私募基金带来投资机会;资金的收益率和投资期与参与的阶段有关，初始投资期收益率相对较高，投资期限也相对较长;在接近完工的阶段，退出期相对较快，收益率相应较低。

　　20世纪80年代，PE概念被引入中国，当时多被称作“风险投资基金”或“创业投资基金”;PE最初由政府主导，主要是扶持高科技企业的发展。1995年，国家通过设立境外中国产业投资基金管理办法，明确鼓励境外风险资金投资中国，一些海外投资资金开始进入中国。1998年房改后房地产行业迎来发展机遇，房地产行业巨量的资金需求缺口及丰厚的收益回报，成为房地产PE兴起和快速发展的重要因素。

　　1第一阶段：第一次爆发与折戟

　　2006年，房地产行业共有31个PE投资案例，占传统行业投资案例总数的42.4%;投资金额为30.37亿美元，占传统行业总投资金额的46.6%。2007年随着房价快速上涨，房地产PE规模继续扩大，但在2008年金融危机的冲击下，房价下跌导致房地产PE受损，投资额大幅萎缩;2009年即使在楼市调控政策放松的情况下，持续低迷的房价使PE资金望而却步，上半年仅有1笔房地产PE完成，金额仅为2928.26万美元。

　　2第二阶段：第二次爆发与政策红利

　　2010年以来，“限购令”、“新国八条”等楼市调控政策陆续出台，房价持续低迷导致销售受阻，房企库存高企融资受限;2010-2014年没有一家房企IPO上市或再融资，房企股权融资金融冰封期。在银行贷款受限、股权融资冰封的情况下，房地产PE的发展进入爆发期。

　　2010年，国内发行20多只房地产PE，资金规模达到500多亿元。2010年包括主权基金在内的海外资金与国内房企合作开发项目的案例大量出现，如2010年9月，美国私募股权基金黑石联手香港鹰君，共同开发大连高端酒店和住宅项目;11月，荷兰GTC在中国成都凯丹广场落成运营;12月中旬，中远集团将所持远洋地产的股份全部出售给香港南丰集团和汇丰旗下的外资基金;12月底，嘉里置业、丰益国际、香格里拉(中国)等3家境外企业联合组建合资公司，将在东北一些城市从事房地产开发等综合业务。随着宏观调控持续以及房地产市场的发展，房企资金需求下与房地产PE的合作需求明显上升。

　　房地产PE在发展的同时，也得到政府的支持，2010年国务院批准公布了国家发改委的《关于2010年深化经济体制改革重点工作意见》，明确提出加快股权投资基金制度建设。北京、上海、天津等地方政府也陆续发布一些指导性文件和规定，允许设立股权投资基金和基金管理企业，并给予一定的税收和政策优惠，如天津的《促进股权投资基金业发展办法》规定了在本市注册并经备案的基金管理机构和股权投资基金可以享受一系列的优惠政策，包括营业税、企业所得税、企业自购办公用房的补贴、企业高管的个人所得税奖励等。

　　3第三阶段：监管变革下的无限空间

　　伴随着房地产行业的快速发展和房企融资需求的快速增长，房地产PE迅速崛起并成为房企融资重要来源之一，房地产PE近年在中国趋于活跃，成熟物业收购和共同开发房地产项目成为房地产PE的主要投资标的。此前房地产融资更多的倾向于债权融资，随着近期监管转向，债权融资逐渐向股权融资倾斜，房地产PE将迎来更大的发展空间。

　　2018年3月28日，中央全面深化改革委员会召开会议通过《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，刚兑被打破，夹层和通道业务受限，非标和债权融资成为历史;房企从银行贷款的难度增加，严监管下房价及销售持续低迷，房企资金回笼前景不佳，房企私募融资将成为补充流动性的重要渠道。

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