清华大学房地产营销策划班谈房地产私募股权基金面临的问题与风险

　　房地产私募股权基金的发展受益于非标业务的兴起，在刚兑的支持下，房地产私募基金规模持续扩大。房地产私募股权基金的发展壮大，其所面临的问题也逐渐显露;特别是在“资管新规”出台后，刚兑被打破，房地产私募股权基金所面临的兑付风险有所上升，下面我们就具体分析一下房地产私募股权基金所面临的风险。

　　1监管风险

　　2017年私募行业迎来立法小高潮，房地产私募基金深受监管影响。2月13日，基金业协会发布《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》，私募基金投向房地产的行为要求规范;2018年之前，房地产私募基金投向房地产主要是以非标债权的形式存在，投资者获得稳定可观的收益，一般而言热点城市由于高房价，往往私募产品收益高、且更受投资者欢迎。在监管的影响下，房地产私募基金的吸引力和收益水平受到一定影响。

　　2月21日，一行三会出台《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，打破刚兑、限制金融杠杆、禁止嵌套投资、限制通道业务等内容成为市场关注的焦点，指导意见经过多轮征求意见和讨论，最终在2018年3月20日的中央全面深化改革委员会获得通过，房地产私募基金面临重大监管挑战。刚兑被打破，房地产私募股权基金的投资风险上升，投资者和私募公司都面临考验;套利空间被消除，收益率下降的风险逐步提升，私募公司面对客户的压力也会逐渐增加。

　　目前我国的私募立法仍处在探索发展阶段， 房地产私募基金面临很多立法的不确定性，监管风险下对产品的影响无法估量。由于全行业都将面临监管风险，一些大的私募公司面临的转型压力会小很多，而小私募公司将面临更多的不确定性。

　　2项目风险在楼市调控的周期下，房地产项目面临一定的不确定性，特别是在“楼市长效机制建设”提出后，监管常态化对于楼市的影响会更加明显。以北京为例，北京317新政后，房价增速持续下降，2017年7月北京商品住宅成交均价见顶回落，其后房价虽略有反弹但整体延续跌势，目前这种下跌的趋势仍未有结束的迹象。

　　房地产私募股权基金以房企的股权或相关项目的股权作为投资标的，项目的收益好坏直接关系到基金的收益。如果房地产私募基金在投资时项目估值处在高位，在承兑时估值下跌，也就意味着该基金的收益为负。房地产项目受政策监管带来的估值风险将成为房地产私募股权基金面临的重大挑战，如何判断房地产项目的发展前景并规避政策所带来的风险是基金管理人最主要的任务。

　　目前来看，政策的不确定性对项目估值前景带来很大的困扰，项目风险将困扰很多房子产私募股权基金的投资。预计未来房地产私募股权基金将更多的以锁定收益+浮动收益的形式存在，基金管理人会通过多种方式来规避项目风险。

　　房地产私募股权基金作为股权投资发展的一个重要方向，在中国的投资市场有其独特的优势，国内房价维稳保障了房地产项目整体的安全性，不太可能出现传统股权投资所面临的巨幅亏损风险，房地产项目的预期确定，风险收益比相较于传统股权投资更好。

　　房地产股权投资和传统股权投资相同的成功要素是要投资好项目，头部的管理人能够率先拿到优质项目的入场券，选择头部的管理人对房地产股权投资至关重要。

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