清华房地产总裁班谈如何提高房地产ROE

　　首先，房地产行业是一个毛利率很高的行业，就万科2018年年报来看，其房地产业务营业收入2846亿，成本1770亿(不算管、财、销售费用)，毛利率高达38%。考察所有上市房企，16、17、18年的平均主营业务毛利率分别达到了27%、30%、34%。在房价上涨过程中开发商捂盘的目的就是进一步提高毛利率。

　　房地产企业对融资成本敏感，融资成本能较大程度影响行业毛利率。用“利息支出”(含费用资本化)除以“营业利润”考察，万科2018年的利息支出为141亿，营业利润为675亿，利息支出占营业利润比为21%,上市房企平均占比为30%附近。也就是说，如果融资成本减半，房企的营业利润能增长约13%。

　　首先从“营业总收入/总资产”来看，房地产近来资金周转速度显著放缓(图四)，18年“营业总收入/总资产”已经下降到了20.69%。

　　由于房地产存货(含已完工开发产品、在建开发产品和拟开发产品)占总资产比例非常高(55%左右，图五)，库存变现是现金流的主要来源，所以库存去化不及时会对盈利和现金流带来双重压力。

　　主要受住宅待售面积持续增长影响，在2016年前后房地产库存压力特别显著。商品房待售面积在2016年2月达到了峰值的7.39亿平方米(其中住宅4.66亿平方米)，近来库存又有抬头倾向。

　　14-16年高企的房地产库存给房企带来了巨大的压力，于是政策开始了去房地产库存，核心就是想方设法让老百姓多买房消化库存，主要政策为“印钱+鼓励居民加杠杆”：

　　市场经济全靠自己闯荡，在求异的同时就要创新。房地产行业在”实战运营与创新“之下，适应与调整中前行。企业的长久稳健发展，离不开自身的硬件实力,企业的专业度以及领导者的思维格局与情怀。

　　近年来，房地产业关乎整个国家“经济安全”“国泰民生”，企业的资本聚集力梯度化增强，而企业专业度要求也随之而来。企业专业化团队培养，领导者思维格局与情怀塑造至关重要。于此同时，中心推陈出新，着力打造地产课程新动态，沿袭多年来地产培训课程理念的基础上，实战运营与创新，打造同行业高端培训课程。

　　全力打造房地产实战运营与创新课程学习体系，将系统的，逻辑性的，细致化的对房地产课程内容进行阐述，我们将设置：房地产最新时讯，房地产最详开发运营，房地产多角度管理运营及多元化房地产业态等方面课题内容，对房地产实战运营与创新的董事长同学进行格局，思维与视野的拓宽培养，对房地产总经理同学进行理论结合项目分析，实操运营培养，形成阶梯化层级化培养。

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　　培训课程：清华大学房地产实战运营与创新总裁高级研修班【2020官方课程】

　　联系人：李老师 13911249815