清华大学房地产班谈房地产经营数据来源

　　考察近三年营业收入、归母净利润、存货3个指标。可以看到，龙头房企营业收入、存货、归母净利润都出于较高增速，而其他114家上市公司数据则大不如龙头，再次说明板块分化的存在。

　　1.营业收入、归母净利润增速

　　这两项指标当然越高越好，例如保利地产归母净利、营业收入近两年都处于相当高的增速，所以即便保利地产股价大幅上涨，但它估值依然比较便宜。

　　2.存货增速

　　存货增速我认为要分情况来看，一是在业务扩张期存货上涨应该要积极看待，房地产库存去化是需要时间的，今年的存货会转换成明年或者后年的收入，所以库存增长可能领先。这一般体现为“存货”、“营业收入”的双重高速增长，这样的代表有保利地产、新城控股等;二是如果是滞销引起的存货增长，则需要谨慎看待。例如招商蛇口存货增速维持高速，但是营业收入却萎靡不振，19年归母净利增速也不尽人意。

　　总体而言，地产行业集中度提升，特别是疫情冲击下有些实力较弱的房地产企业资金链断裂风险加大，分化加大下行业龙头依然有相当投资价值(例如保利地产、新城控股)。从整个板块来看，地产股虽然估值便宜，房地产企业的黄金时代已过，将来也可能有一波估值修复行情，但在当前周期及政策环境下，地产板块整体业绩高速增长或已成过去式，低息和货币宽松可能会降低房企的融资成本，但宽松的货币政策如果不能转换成老百姓对房地产的购买力，就不足以支撑整个行业的业绩改善，目前资金流入房产的管控依然很严，所以目前时点这个板块并不是很好的投资标的。

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