清华大学房地产营销策划研修班谈房产不良资产处置方法

　　在房产抵押贷款的过程中，要加强与当地政府、法院、债务人、以及相关机构的沟通，努力控制风险，在出现逾期的时候可以寻找有效的解决途径：

　　1、多方取证

　　在诉讼阶段，债权人或代理方应多方调查取证，对借款人及其财产进行深度尽调，多方位、多角度、多途径搜集借款人及相关干系人的财产信息，了解其名下是否还有其他房产信息。债权人应该积极向执行法院举证，顺利通过处置抵押物来受偿。

　　2、以租抵债

　　我们可以借鉴国外法律，与借款人和谈，向法院申请采取以租抵债的方式，裁定将此住房优先租赁给债务人，用租金抵债。虽说此种方式可能有违规之嫌，但是从另一个角度来看，借款人通过租赁的方式，正常居住抵押房产，借款人的正常生活需求是可以解决的，实质上并不违背相关规定。

　　3、以大房换小房

　　如果借款人提供的抵押房产人均居住面积，超过当地廉租房人均居住面积最低标准线，可以采取“大房换小房”形式，寻找一个符合当地最低生活标准的“小房”来换抵押“大房”，确保执行顺利进行。

　　4、及时行使合法权利

　　一旦发生“建筑工程款优先权”与“抵押权”冲突的问题，开发企业与施工单位发生经济纠纷，建议债权人向法院申请以第三人的身份参与诉讼，行使抗辩权，保护自己的受偿权。

　　5、灵活处置手段

　　目前我国房抵类不良的处置方式通常有两种：一是债权人向法院起诉走法律流程，二是债权人和借款人达成和解，协议处置房产。

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