清华大学房地产投融资班谈资本与地产金融化的原理

　　经济学知识是先验知识吗?学经济学一定要搞懂这个问题。人类发明了货币，然后谱写了一部寡廉鲜耻的货币史。大家都疯狂的追逐货币，但大家都不愿对货币本身负责，这就是人类社会今天面临的终极问题。美国宪法至善至美，明文规定不能成立中央银行，但美联储还是横空出世。货币是一种人类构建社会的工具，没有这个工具，你什么都做不了。于是出现了政府放贷，寺庙放贷，钱庄放贷，银行放贷(利率史)。在此前的地中海就出现赌博性质的金融投资产品，我们把他叫期货。我手里有一船货，我不知道什么时候可以到岸，也不知道船会不会倾覆，或者我急需要一笔钱，于是我就把这个合同低价出售给另外一个人，这是最早的金融交易。

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　　荷兰超越威尼斯、热亚那成为世界经济中心，荷兰发明了一种资本聚集的高效方式，那就是股票市场。反资本主义的马克思说：假如没有股票市场，人类连一公里铁路都造不出。你们不去买股票，那是因为你们买了假股票。纽约、伦敦、阿姆斯特丹、新加坡、香港股票市场都直接或间接是荷兰人打造的。有人说大国要崛起，可事实上你崛不崛起，要看你的发动机(股票市场)。

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　　还有国债。美国人创造性的把美国国债与美元发行结合了起来，事实上这种操作在市场上是可以无障碍执行的，所以这不算建构主义，这属于保守主义。还有美元前期发行的金本位，在金本位崩溃以后搞的石油美元本位制。

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　　你们关注国债、期货、股票的利息，就可以很好的评估房地产市场。房地产的流动性是什么?有人说租售比，租售比反应的是房地产市场的资本流动性。你们不是资本家，所以对资本的收益不敏感。中国的租售比早就爆了，这说明投资房地产毫无资本收益，连银行利息都不如。但你要知道市场上的人不一定都会算账，很多人都是拍大腿决策，所以还有人不断填这个坑。这个时候，投资的游戏就变成了击鼓传花，那个傻子最后接盘，那就要恭喜他侠之大者了。

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　　房地产除了资本收益，还有未来增值的空间。你们画两条曲线，一个是资本收益的曲线，一个是假设房地产无限期增长的曲线。事实上你买的是几百年以后的房子，只不过你还没有这个概念。事实上，人类的社会发展是存在边际效应的，不存在一直发展的经济。这个游戏无非就是无数次将劣币与良币互相转化，最后一批又一批淘汰人，这个经济活动在确保把钱分配给该给的人。当然有很多人我也看不顺眼，但我们还是要尊重自然秩序。

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　　现阶段，美联储在应天劫为我们争取时间。说实话，我不知道美联储这么热爱那个逝去的世界，或许这就是移情的效果吧。拆那做的这件事，其实就是把房地产金融化，而这个房地产债券支付的流动性就是你们的工资。其实就是通过金融的力量把购房者的工资放大了无数倍，然后打造了人类有史以来最大的房地产市场。俄罗斯玩石油美元本位，中国玩房地产联系石油美元本位，最后承担风险的都是美国。还是宋子文、孔祥熙那篇文章里讲的，只要有锚。问题是美国人现在做的就是起锚，此前中国获得美元的成本非常低，而就是这张废纸，美国现在都不给你了。美元既流动性。

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　　前面有讲，疫情对经济的影响。中国自己的数据是第一季度下降35%，外国的数据是40%以上，不管是那一个数据，都不是好事。中国已经预见到金融危机的到来，所以此前中国一直在经济转型。说好听点叫改革，这也不是中国第一次这样做了。历史上，当东西方贸易出现变故的时候，白银大量流出，中国应对的办法就是终止贸易，避免货币流失。

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　　评估房地产，租售比、外贸盈余、中国经济发展的速度都是重要的衡量指标。游戏其实很简单，那就是你有一块钱，你愿意发行一百的债，利息1%。到年底，你给债主一块钱利息。假如你用这一百块投资，到年底血本无归，所以只能不停的举债，最后把自己变成一个卡奴。你如果不举债，立刻就死，假如举债，大家一起死，资产在那个时刻都非常便宜，也就不存在谁收购谁的问题了。假如你先死了，搞不好还能给别人续一波(97年金融危机)。

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　　期货、股票、国债、房地产，衡量所有金融资产的工具只有一个，那就是付出资本的利息。作为一个商人，是不购置固定资产的，因为资本就是自己的终极追求。过去几千年，房地产之所以没有发展成金融产品，最主要的原因就是交割困难，维护成本太高，折损太大。

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