清华房地产课程谈房地产生存的关键是什么

　　对于商业地产，后台现金流的运作不仅决定了项目当下的生存状态，也关系到未来退出的难易程度。轻资产的运作也离不开重资产投资，“融、投、管、退”四个环节对商业项目都至关重要。

　　所谓“融”，可以理解为融汇资金，即将不同投资偏好的资金与项目进行匹配。李彦方解释道，他们创立初期LP以高净值客户为主，目前投资人结构逐渐丰富，纳入了包括险资、机构客户等。

　　这些不同来源的资金都会有不同的投资偏好，其对于商业项目的投资也有不同的周期。而星浩资本所做的工作，便是将不同的资金整合，并细致化其释放的方式和时间。

　　星浩资本目前在也在做战略转型的思考，之前以城市综合体开发为主的模式会有升级变化。城市有它的发展脉络，找准城市的“针灸”点，尤其对于商业综合体项目的投资，在这些具有潜质的地区就像“穴位”一样，推行适合其发展的创新型方案，其价值才有可能得到显著增长，未来也比较容易在资本市场退出。

　　目前可能会更加关注城市更新和一二线城市核心地段的物业价值提升的领域，也会将商业管理和养老运营团队中轻资产的部分结合进来，可能不会在初期开发阶段就开始投入，而是对现有物业从改造提升及运营增值的角度介入，会从城市运营机理的角度去衡量项目。

　　“管”，则指的是商业项目的自我管理能力。如今大部分的开发商都在琢磨如何转型，并开始摸索转型的道路，其中包括一些原来不做商业的开发商，现在也开始踏入这个圈子;另外一些比较优质的运营商，他们拥有一些商业项目资源，在商业地产的未来发展中也拥有一定空间。

　　因此，商业地产已进入“群雄逐鹿”的时代，而一个商业项目运营是否成功在于其定位和创新型运作。她称，从商业运营的角度出发，其中最核心的肯定是其定位，因为定位决定了项目所辐射的客户范围;第二个重点则是创新运作，这要求运营方不断地挖掘潜在的消费者需求，而不只是简单满足消费者现有的需求。

　　在谈到房地产与电商的大战时，李彦方称他们曾构想过未来的商业模式，比如未来消费者逛街看到心仪的衣服，可能不会像现在一样在商场中试衣购买，而是转换成更快捷、便利的模式——用手机拍下发送给制造商，制造商再根据消费者的尺寸进行定制，在较短的时间内直接送到消费者家里。她认为，未来的商业地产一定是以体验为王，而目前差异化的体验，是每个开发商都在摸索的新课题，也不是件容易的事。

　　“退”的模式最传统的就是整体转让，现在资产证券化也成为热点方向，另外装上市公司也比较常见。整体转让吃的是城市蛋糕做大和运营增值的部分，上海核心地段运营良好的写字楼基本上每一手都利润不薄。资本市场的对接对于商业物业退出来说也是一个必经之路，好城市的租金回报率达到毛6%以上的资产在大概率上会有买家问津，毕竟有稀缺性。

　　市场经济全靠自己闯荡，在求异的同时就要创新。房地产行业在”实战运营与创新“之下，适应与调整中前行。企业的长久稳健发展，离不开自身的硬件实力,企业的专业度以及领导者的思维格局与情怀。

　　近年来，房地产业关乎整个国家“经济安全”“国泰民生”，企业的资本聚集力梯度化增强，而企业专业度要求也随之而来。企业专业化团队培养，领导者思维格局与情怀塑造至关重要。于此同时，中心推陈出新，着力打造地产课程新动态，沿袭多年来地产培训课程理念的基础上，实战运营与创新，打造同行业高端培训课程。

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