清华大学房地产高级研修班谈国内房地产基金分类

　　债权投资、股权投资、混合型投资基金(债+股)。

　　1)股权类投资除了关心投资对象目前的资产状况之外，更加在意投资对象的增值前景。

　　2)债权类投资更加关注投资对象抵押资产的价值和现金流。

　　3)混合型投资则是两者的折中，风险和回报介于债权和股权之间。

　　在08年金融危机之前，股权类投资模式在全球私募房地产基金中占据绝对主导地位，一般占到九成左右;金融危机之后，投资者的风险偏好和配置方式开始转变，债权类投资重回视野，债权类投资以及股加债的比重上升到近四成。目前在中国证券投资基金业协会备案的房地产私募基金大都以混合型投资基金为主。

　　按组织方式分类

　　1) 公司型基金：指基金公司本身为一家股份有限公司，公司通过发行股票或受益凭证的方式来筹集资金。公司型基金是按照公司法，以发行股份的方式募集资金而组成的公司形态的基金，认购基金股份的投资者即公司型基金的股东，凭其持有的股份依法享有投资收益。基金业最为发达的美国，公司型基金居于绝对的主导地位。

　　2) 契约型基金：由基金投资者、基金管理人、基金托管人之间所签署的基金合同而设立，基金投资者的权利主要体现在基金合同的条款上，而基金合同条款的主要方面通常由基金法律所规范。相比契约型基金，公司型基金的优点是法律关系明确清晰，监督约束机制较为完善，但契约型基金在设立上更为简单易行。契约型基金则在英国较为普遍。

　　3) 有限合伙型基金：指由普通合伙人(GP)和有限合伙人(LP)组成，普通合伙人即私募基金管理人，他们和不超过49人的有限合伙人共同组建的一只私募基金。有限合伙人不参与基金的日常运营，是真正的投资者。普通合伙人对基金的债务承担无限连带责任。

　　有限合伙制是我国房地产基金的主流形式是有限合伙制，其优势在于组织结构决定了基金管理人的专业特长和经验能得到充分发挥，同时，普通合伙人与有限合伙人同时出资从而保持利益一致;另外重要的一点就在于，该形式避免了基金与投资者双重征税。

　　按股东背景分类

　　独立PE背景、开发商背景。

　　1) 独立PE背景的房地产基金独立性强，运营目标明确，同时母公司的金融业内资源和经验也为地产投资团队有所助益;国内则以鼎晖房地产基金、普凯投资、高和投资等为代表。

　　2) 开发商背景的房地产基金在初期主要基于自身项目融资的考虑，后续才逐步开放。国内较知名的具备开发商背景的房地产基金有保利旗下的信保基金、金地旗下的稳盛投资、荣盛发展旗下的荣盛泰发基金、以及复地集团参与的盛世神州基金等。

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