清华大学房地产营销策划班谈房地产基金的退出渠道

　　不同于国外地产基金资产证券化、REITs等多元的退出渠道，当前国内房地产基金的退出方式主要两种：

　　1、大股东/关联方回购：即在投资时即签订回购协议，约定资金适用量，使用期限和资金成本，在大多数情况下，大股东还需要提供抵押担保或者作为劣后级提供资金担保。

　　2、销售退出：销售退出是股权型机会投资的高收益退出方式，投资管理机构对于长周期房地产项目开发的把握能力要求更高。

　　1) 2003年央行发布《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文)：商业银行严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放房地产开发贷款。银行开发贷款的发放审批最为严格，申请开发贷款的房企要求自有资金不低于开发项目总投资的30%且四证齐全，且商业银行不得发放用于缴交土地出让金的贷款，同时各大商业银行对于房地产开发贷款的审批采取“名单准入制”，中小房企通过银行贷款进行项目开发贷款融资的难度很高。

　　2) 2005年银监会发布《中国银行业监督管理委员会办公厅关于加强信托投公司部分业务风险提示的通知》(212号文)规定，向信托公司申请发放贷款的房地产企业必须四证齐全、房地产开发企业资质不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质，开发项目资本金比例不低于35%;

　　3) 2010年2月，银监会发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(54号文)首次明确指出信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。房企信托融资的监管要求与开发贷款趋于一致。

　　4) 2014年1月17日，中国证券投资基金业协会根据中国证监会的授权，制定了《私募投资基金管理人登记和基金备案办法(试行)》，对私募投资基金管理人登记、基金备案、从业人员管理、信息报送、自律管理等方面进行了规定。

　　5) 2017年2月，基金业协会发布《私募资产管理计划备案管理规范第4号》(4号文)，投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的不予备案。除了北上广深一线城市外，还有天津、济南、南京、无锡、杭州、苏州、合肥、福州、厦门、武汉、郑州、成都这12市私募基金产品项目被紧急叫停。其中，暂停备案形式部分包括：1)委托贷款;2)嵌套投资信托计划及其他金融产品;3)受让信托受益权及其他资产收(受)益权;4)以名股实债的方式受让房地产开发企业股权;5)其他债权投资方式。

　　这一次行业调整，促使中国房地产基金的发展从债权投资向股权投资开始转型，从早前的短期投资向长期持有型的角色转型。

　　由数据可看出，2014年起国内房地产私募基金呈现出爆发式增长，截至2016年12月底，房地产基金市场已有超过1200只基金实体，总管理资金规模超过1万亿元，并在持续快速增长当中。

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